パンフレットやチラシと登記簿の記載の違いを知っておこう

パンフレットやチラシと登記簿の記載の違いを知っておこう

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普段あまり不動産の登記簿謄本(正式には「登記事項証明書」といいます)に関わる機会は少ないと思いますが、不動産の購入・売却・相続といった場面では「登記簿謄本」が非常に重要なものになります。
登記簿に記載された内容(登記事項)には、普段使っている住所や面積とは少し違った捉え方になっているものがあります。

 

例えば、マンションなどのパンフレットやチラシの面積と登記簿に記載された面積は違っています。今回は、登記簿特有のルールの中でも、最低限知っておきたいものをご紹介します。

登記簿謄本の記載内容とは

登記簿謄本の記載内容とは

 

登記簿(登記事項)は、不動産登記法という法律によって記載の方法が定められています。登記簿謄本には独特な表記や専門用語が多く、知識がないと内容を理解できません。まず、基本的なところから見ていくと、登記簿謄本は、以下の4つの項目に分かれて記載されています。

 

1.「表題部」
土地の所在や地番、地目(土地の種類)、面積、建物の種類や構造、床面積など不動産の物理的な情報が記載さています。

 

2.「権利部(甲区)」
権利部は、不動産の権利について記載され、甲区は所有者の履歴や所有権に関わる権利など所有権に関するもの。

 

3「権利部(乙区)」
乙区は抵当権や地役権など所有権以外の権利に関するものが記載されています。

 

4.「共同担保目録」
乙区に記載された抵当権などの担保となっている不動産で当該登記簿の不動産と共同で担保の対象となっている不動産が記載されています。

 

不動産の登記簿を取得する場合は、どこまで項目が記載されているかで謄本の種類が異なります。
大きく分けて、以下の4種類に大別されます。

 

・全部事項証明書(登記簿謄本)
上記の4項目のうち、閉鎖されたもの(合筆などで地番が無くなってしまった土地や取り壊しによって無くなった建物などの登記)を除いた、履歴も含む状況が記載されているもの。

 

・一部事項証明書
権利部にある事項のうち一部だけ(例えば、共有する不動産の自分に関する部分のみなど)が記載されたもの。

 

・現在事項証明書
登記簿に記載されている事項のうち履歴を含まない現在の事項だけのもの。

 

・閉鎖事項証明書
閉鎖された登記が記載されたもの。

パンフレットやチラシと登記簿の面積は違う

パンフレットやチラシと登記簿の面積は違う

 

今回は、登記簿謄本の記載内容のうち、「表題部」の記載事項について、中でも「面積」「所在」「地番」については、普段使っている住所と異なるためぜひ知っておいていただきたいので見ていきます。

 

【土地面積に関して】

 

●土地面積の違い
登記簿謄本に記載される土地の面積は、登記(申請)という行為をしなければ変更されません。そのため、以前登記された土地の面積と直近で実際に測量した土地の面積(実測面積)と異なっていることがよくあります。

 

例えば、購入する新築一戸建てのチラシなどの土地面積は100㎡と記載されているのに登記簿上は95㎡というケースです。登記簿記載の面積と測量した現在の面積が異なる場合、測量した現在の面積ではなく登記簿の面積を用いて売買契約することが多く、こうした登記簿の面積を基に売買することを「公簿売買」といいます。

 

●土地面積の差異は、節約のために発生する
どうしてこのようなことが起こるのかというと、一つには登記簿の面積を変更するには地積更正登記という登記が必要になりますが、その登記にも測量図の作成や申請費用がかかるため、費用を節約する意味があります。

 

もう一つ、特に登記簿の面積が小さい場合、固定資産税などの税金は原則として登記簿の面積を基に計算されるため、あえて地積更正登記をしないことで税金を節約できる効果があることもあります。

なお、登記申請は義務ではなく任意であるため、面積を修正しなくても特に問題はありません。

 

【建物面積に関して】

 

●建物面積の違い
次に、建物面積については、基本的に登記簿謄本の面積とマンションなど区分所有建物のパンフレットやチラシの面積とは異なります。その理由は、建物の面積の捉え方(測り方)が登記簿とパンフレットでは違っているからです。

 

●建物面積の差異は、図り方の違いで発生する
登記簿に記載される区分所有建物の面積は、内法(うちのり)面積(壁の室内側の線を基準に測った面積)となっていますが、マンションなどの区分所有建物のパンフレットなどで記載される面積は壁芯(かべしん・へきしん)面積(壁の厚みの中心線を基準に測った面積)となっています。

 

壁芯面積は建築基準法に準拠した測り方で、基本的にパンフレットに記載される図面などは設計図面を基にするため、壁芯面積での表記となっています。そのため、登記簿に記載される面積はマンションなどの場合、パンフレットなどの面積より小さくなります。
なお、一戸建て等の一棟の建物の場合は、登記簿面積も壁芯面積となります。

 

ここで注意したいのは、住宅ローン控除を利用する場合などです。例えば、2021年3月現在(※)の住宅ローン控除の要件では、登記簿面積で建物面積が50㎡以上あることが要件のため、パンフレットやチラシ等で建物面積が50㎡以上であっても、登記簿面積が50㎡未満となっている場合は住宅ローン控除が適用になりません。特に、パンフレットなどの建物面積が50㎡前半の場合は登記簿上の面積も確認する必要があります。

 

(※)
2021年度税制改正で、住宅ローン控除適用条件の建物面積が40㎡以上(所得制限や対象が消費税課税物件等の制限有)に緩和される予定。

住居表示と「所在」「地番」

住居表示と「所在」「地番」

 

登記簿の記載では、「所在」と「地番」で不動産の場所を示しています。「所在」は市区町村字までが記載されており、「地番」は登記簿上で土地に付された番号のことになります。この「所在」と「地番」を合わせたものが土地の「所在地」となります。

 

【「所在地」に関して】

 

●所在地の違いが発生する理由
この所在地は普段使っている住所とは異なることがあるので注意が必要です。特に「住居表示に関する法律」という法律で行政によって「住居表示地区」として指定された地域では、普段住所として使用しているものは「住居表示」となり「所在地」とは異なります。全国の市街地の多くは住居表示地区となっていますので、所在地と住所は違うと考えていいでしょう。

 

●所在地が異なっている場合の対処方法
このように住居表示と所在地が違う場合は、登記簿謄本を取得する際にまずは「所在地」を調べることが必要になります。例えば相続が発生して登記簿謄本が必要になったときのことを考えてみましょう。

 

誤って住居表示を申請書に書いて謄本の取得申請をすると、該当する不動産がない場合はまだ良いのですが、たまたま住居表示とまったく同じ所在地の違う土地があった場合、関係ない土地の謄本を取得してしまうことになり無駄になってしまいます。

 

なお、所在地がわからない、あるいは普段の住所と所在地が異なっているかわからない場合は、法務局で確認することができ、所在地の確認だけであれば管轄の法務局に電話で確認すれば所在地を教えてもらえます。市街地の不動産の場所を表すものとして、住所(住居表示)と所在地という2つのものがあるということを覚えておくといいでしょう。

 

ここでご紹介した登記簿謄本の記載内容については、建物面積など知らないと不動産の購入のときなどに困ることもあるので、知っておいて損はないものです。

 

不動産の登記簿謄本は不動産の基本的なカルテのようなもので、不動産の取引では非常に重要な内容が記載されています。不動産の購入や相続などがある場合には、一度は自分の目で対象となる不動産の登記簿謄本を確認することをお勧めします。

 

執筆者 秋津 智幸
不動産サポートオフィス 代表コンサルタント。
横浜国立大学卒業後、神奈川県住宅供給公社に勤務。その後不動産仲介会社等を経て、独立。現在は、自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う。その他、不動産業者向けの企業研修や各種不動産セミナー講師、書籍、コラム等の執筆にも取り組んでいる。
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