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これだけは知りたい!不動産投資を成功させる4つのポイント

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不動産投資(賃貸経営)を成功させるには、大きく4つのポイントがあります。4つとは、「不動産投資を事業として捉える」「購入時期を考える」「収支シミュレーションをする」「リスクの洗い出しと対策」です。

中野さん2

 

今回は、これまで不動産投資を検討する方の相談にも多く乗ってきた、大阪のFP事務所LBプランニングの中野敦成さんに、4つのポイントについてそれぞれ詳しく伺いました。

不動産投資の成功とは?不動産投資は事業として捉えよう

マンション

 

そもそも、不動産投資における「成功」とはどういった状態のことを指すのでしょうか。

 

私が思う不動産投資の成功とは、不動産を購入した5年後や10年後、当然ながら空室リスクが高まっていく中でも、しっかりと収入を上げ続けられることだと思います。そのためにはワンルームマンション1室を購入して終わり、ではなく、2室、3室と不動産を増やしていくことが望ましいでしょう。

 

複数の不動産を購入していれば、たとえ1室が空室となっても他でカバーすることができるからだといいます。

 

この、複数の不動産購入を中野さんが勧めるのは、リスク分散の観点からだけではありません。他の理由としては、「不動産投資を事業として捉えてほしい」という思いがあるからです。

 

所得税の区分表において、株式投資などは『譲渡所得』に分類される一方で、不動産投資は『不動産所得』と独立しており、給与所得や事業所得などと並んで記載されています。だからこそ、不動産投資は『1室だけ購入して、お小遣いが稼げたらいいな』という心持ちではなく、事業として取り組むべきものだし、事業だからこそ発展・拡大させていかなければならないと思うのです。

 

また、不動産の保有数を増やしていくだけでなく、たとえば老朽化して空室リスクの高くなった1室は売り、新しい物件を購入するなどの戦略も大切だといいます。複数の不動産から収入を得て、不動産所得を計上すれば、銀行の信用が得られて次の物件を買うためのお金も貸してくれやすくなります。こうした側面も、「事業」と同じなのです。

不動産の最適な購入時期と収支シミュレーションの重要性

シュミレーション

 

次に、よく不動産投資で成功のポイントといわれるものに、「購入時期」があります。物件価格が下がる不景気の時期に不動産を購入した方が、利回りが良くなるという声もありますが、中野さんは別の異見を唱えます。

 

不景気の時期は、確かに物件価格は下がります。けれど、銀行がなかなかローンを貸してくれなくなります。そのため、よほど資産を持っている人以外は不動産購入に踏み切れないのが実状です。一方で、好景気のときはローンを貸してくれやすいので、物件価格は高いものの、サラリーマンの方が不動産購入に踏み切りやすい時期になります。

 

このような連動があるため、景気や世の中の動きではなく、自身のライフプランを考慮して購入時期を決めるべきなのです。特に、結婚やマイホーム購入、子どもの私立学校受験などを控えている場合には、その際にお金に困らないように、注意して不動産を購入するようにしましょう。

 

一方で、「不動産を何月に購入するか」は選んだ方がいいといいます。たとえば、ワンルームマンションの場合のターゲットは、学生や独身の社会人、単身赴任の方です。彼らは入学や入社を控えた2〜3月頃や、会社の期の変わり目になりやすい9月前後などに、引っ越しをする傾向にあります。そのため、そうした時期を狙って、不動産を購入することが望ましいでしょう。

 

次に大事なのが、不動産を購入する前の収支シミュレーションを行うことです。多くの場合、不動産販売会社が収支シミュレーションを提示してくれます。しかし、それは「現在の家賃収入」で「空室が生まれず」、「現在のローン返済額」が続いた場合という条件でシミュレーションされた数字です。つまり、物件の老朽化やエリアの衰退によって家賃が下がるリスク、空室が生まれるリスク、そして金利の上昇に伴いローンの返済額が上がるリスクのことは考えられていません。

 

提示されたシミュレーションを鵜呑みにせず、あらゆるリスクを想定した上でのシミュレーションを行って、それでも余裕を持てている資金計画であることが理想です。

リスクの洗い出しと対策の立て方とは

リスク対策

 

最後に、何より忘れてはいけないのがリスクの想定です。収支シミュレーションを行う時点で、「空室リスク」や「賃料下落リスク」、「金利上昇リスク」などへの対策は考えることでしょう。ただ、他にもさまざまなリスクがあります。

 

たとえば、「地震・天災リスク」。近年は自然災害も多く発生しており、特に地震や津波、大雨などには注意が必要です。こうした、予測できないリスクにはどのように備えればいいのでしょうか。

 

まず、購入したいと思っているマンションの管理会社が、地震保険に加入しているかを必ず確認してください。それ以外に、自然災害による被害の範囲と大きさを地図に表したハザードマップも見ておくことが望ましいでしょう。

 

他に、「エリア変化のリスク」もあります。マンションが立地するエリアに、工場や何らかの施設が建つことで、そのエリアの利便性や雰囲気が良くも悪くも変わるといいうものです。こうしたリスクへの対策は、「すでに発展しているエリア」を選ぶこと。特に、ワンルームマンションを購入する場合は、有名なオフィス街の近くなど、都市機能が成熟しているエリアを選ぶ方が、変化に振り回されなくていいでしょう。

 

あらゆるリスクに備えてできること、それは情報収集です。たとえば、賃貸情報サイトを見れば、自分が購入したマンション周辺の最新の物件価格を簡単に把握することができます。また、ライバルとなりうるマンションの建設予定なども、知ることができるでしょう。

 

他に、中野さんがおすすめするのは「定期的に購入物件へ足を運ぶこと」です。

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不動産購入後、少なくとも3年か5年に1度は、購入した物件を訪ねてみてください。すると、エリアの変化が感じられ、物件の管理が行き届いているかなども確認することができます。

 

不動産投資は、不動産を購入して終わりではありません。不動産投資で成功を収めるには、綿密なシミュレーションとリスク対策、そして購入後も常に先を見て戦略を立て続けることが重要なのです。

 

 

大阪のファイナンシャルプランナーFP事務所LBプランニング

代表 中野敦成

 

<プロフィール>

2005年4月から独立ファイナンシャルプランナー事務所LBプランニングを開設。ファイナンシャルプランナーとして、生活設計のアドバイス、コンサルティングを行っている。資産運用方面では、近代セールス、BIGLOBEマネー、大阪市信用金庫などでの執筆や労働組合、FP向け勉強会での講師を務める。

個人の資産運用アドバイス、資産管理なども行う。NHKニュース番組『ニューステラス関西』など、メディアの出演実績も豊富。

 

<URL>

http://www.lbplan.net/

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