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二世帯住宅が相続税の節税に効果的な訳とは?

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二世帯住宅は、子世帯にとっては親世帯にサポートしてもらいながら子育てをすることができる、親世帯にとっては肉体の衰えや病気の不安がある中、子どもたちが暮らしの中の困りごと解決に協力してくれるなど、どちらの世帯にもさまざまなメリットがある暮らし方です。このように暮らしやすくなるだけでなく、実は二世帯住宅が相続税の節税にも繋がることをご存知でしょうか?

 

今回は、住宅購入のコンサルティングに従事し、二世帯住宅の相談・サポートも行っている家づくりコンサルティング株式会社の代表・熊谷一志さんに、二世帯住宅がどのように相続税の節税に影響するのかを詳しく伺いました。

相続税がかかる仕組みとは?

 

そもそも相続税とは、相続や遺言で遺産を受け継ぐ際に、遺産総額の金額が基準値より大きい場合に掛かる税金のことです。相続税の掛かる・掛からないを計算する際に、適用される基礎控除額の金額は、2015年1月1日より改正されて下記のように変わりました。

 

〈基礎控除の金額の変化〉

平成26年12月31日まで 5,000万円+(1,000万円×法定相続人)

平成27年1月1日以降 3,000万円+(600万円×法定相続人)

 

たとえば、父親が死亡し、母親と子ども2人が法定相続人で、相続財産として不動産3,000万円と預貯金2,000万円があるとします。(相続財産の合計は5,000万円)

 

〈改正前の基礎控除で計算すると…〉

基礎控除の金額 5,000万円+1,000万円×3 = 8,000万円

⇒相続財産5,000万円、基礎控除8,000万円

⇒基礎控除が相続財産を上回るので相続税の納税なし

 

〈改正後(平成27年以降)の基礎控除で計算すると…〉

基礎控除の金額 3,000万円+600万円×3 = 4,800万円

⇒相続財産5,000万円、基礎控除4,800万円

⇒相続財産が基礎控除を上回るので相続税を納税する必要あり

 

基礎控除額が4割削減になったことで、相続税を支払う対象者はこれまでの倍になると言われるほど増えています。特に、首都圏や土地の値段が高い場所に家を持っている方は対象になりやすいですね。また、相続税の税率控除は累進課税になっています。そのため、たとえば1億2000万円の相続財産を持っている方の相続税が、改正前なら250万円ほどだったものの今では480万円ほどになるなど、支払わなければならない相続税の額も大きくなりがちです。

 

と熊谷さんは基礎控除額変更の影響について話します。

 

「小規模宅地等の特例」で相続税を減らせる?

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残された家族の負担にもなる相続税。できれば、相続税が掛からないのが一番ですし、支払わなければならない場合でもその金額をなるべく減らしたいですよね。その際に役立つのが「小規模宅地等の特例」です。小規模宅地等の特例とは、被相続人が自宅などとして使っていた宅地を取得する場合、一定の相続人は330㎡までなら宅地の価格を最大80%減額して評価する制度です。たとえば、土地の評価が1億円だった場合に、優遇対象に該当すれば、土地の評価が2000万円まで減額されるので結果的に大きな節税に繋がります。

 

なぜ80%もの大幅な減額評価をしてくれるのかというと、「その宅地が、残された家族の生活基盤になるからです。減額評価されないと、相続税が高くなってしまってその家に住み続けることができなくなるため、条件を満たした場合は優遇される措置がとられているのです。」と熊谷さんは話します。

 

この小規模宅地等の特例の対象者は、3人います。1人目は、「配偶者」です。宅地を配偶者が相続する場合は、無条件に特例の対象となります。その宅地で、ずっと夫婦で暮らしてきたわけなので、『旦那さんが亡くなったあとも、まだそこに住みたいなら相続税をたくさん支払ってください』と言うのはかわいそうだからです。

 

次に、「同じ屋根の下で生計を一にしている同居親族」が土地を相続する場合もこの優遇対象となります。なぜなら、配偶者と同じ理由で、今住んでいる家の相続税が高くなってしまっては、子どもたちが住み続けることができなくなってしまうためです。

 

そして、3人目が「持ち家無しの別居親族」です。たとえば、実家を出て賃貸アパートに住んでいる子どもなどが該当します。これは、「その子どもが実家を引き継いで住むかもしれないから」といった理由からです。しかし、この場合に不正を働いて優遇対象になっていた人も多かったため、この持ち家無しの別居親族の条件は、2018年4月の法改正によってさらに厳しくなりました。一度でも家を持ったことがある人や、三親等以内の親族又はその人と特別な関係にある法人の所有する物件に居住したことがある人は対象外となっています。

 

こうして比べて見ると、親から子に相続する場合に、2番目に挙げた「同居している子ども」は優遇されるため、二世帯住宅は節税に効果的だと言えます。しかも、以前は1つの建物内で行き来できる構造の住居のみが「二世帯住宅」=「同居」と定義されていましたが、2014年からは玄関などが別の完全分離型の二世帯住宅も同居と見なされるようになり、対象となる方が広がっています。

 

特例を利用する際の注意点とは?

家

 

小規模宅地等の特例を利用する際には、いくつか注意点もあります。1つ目は、区分所有登記をしないことです。たとえば、1階部分は父親、2階部分は息子の名義のように、区分所有登記が設定されている場合には、特例が適用されません。

 

2つ目の注意点は、特例を利用するために提出が必要な申告書の提出期限に遅れないことです。

 

申告書は、相続の開始を知った日から10カ月以内に提出しなければなりません。提出期限は意外と短いので、悲しみに暮れている間に期限が迫っていたという場合もあるものです。優遇を受けるためには、忘れずに必要な書類を提出するようにしてください。また、家族間で『誰がこの遺産を相続するのか』で揉めてしまって申告期限に遅れることがないように、被相続人は、できれば生前に遺言書で『誰にどの遺産を分配するのか』という意志を明示しておくことが望ましいです。

 

今回ご紹介したように、二世帯住宅は相続税の節税にも効果的です。しかし、節税目的で二世帯住宅に住もうというのは本末転倒です。親子間(義理の親子も含む)の関係、それぞれの仕事や子どもの学校のことなど、さまざまな事情を考慮して、親世帯と子世帯の両者間で「二世帯同居がベスト」との結論が出たときに、選ぶことが望ましいと言えるでしょう。

 

 

家づくりコンサルティング株式会社

代表 熊谷一志

 

<プロフィール>

大学卒業後、大手ハウスメーカーで11年間住宅営業に従事。建築地調査や役所、法務局調査、間取り作成、見積り、資金計画のご提案、ローン申込、工事立会い、アフターフォローなどに携わる。お客様の幸せな家づくり提案のために、住宅営業マン時代に1級ファイナンシャル・プランニング技能士とCFP(R)を取得。その後、2年間の独立系FP事務所を経て2006年5月独立。年間300件以上の家づくり相談と家づくりセミナーを全国各地で開催している。メディアの出演実績も豊富。

 

<URL>

https://www.iecon.jp/

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