家の模型を虫眼鏡で見つめるスーツ姿の男性

媒介契約を知って自分にあった販売方法を依頼する

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不動産の売却を依頼する前には「媒介契約」というものを締結します。

媒介契約は、売却依頼の条件つまり「お客様の義務・権利」「不動産会社の義務・権利」の内容によって

3種類の契約形態に分かれ、個々の違いによってメリット、デメリットが生じます。
3つの媒介契約は全て契約期間は最長3ヶ月となっています。
今回はこの媒介契約の種類と違いをご紹介しましょう。

1、一般媒介契約

住宅のパンフレットを眺める夫婦

 

<売主様の権利>
・複数の不動産会社に販売を依頼することができます。
この場合、複数依頼した会社をそれぞれの不動産会社に明示する 「明示型」 と、どの会社に依頼したのかを明示しない 「非明示型」 との2種類があります。

 

<不動産会社の義務>
・依頼を受けた不動産会社は販売活動を報告する義務はない。
・国土交通省が指定した指定流通機構への登録義務はない。

 

<売主様のメリット>
・たくさんの不動産会社に依頼するので、高く、効率よく販売できそう。

 

<売主様のデメリット>
・販売状況の報告義務が不動産会社にないので、実際に販売活動しているのかわからない状況なので、売主様にとっては不安な状態です。

・また、他の不動産会社が売るケースもあるので、経費がかかる広告活動など積極的に広告してくれない・・・といったケースも。
・複数の不動産会社から連絡が入るので、室内見学のスケジュール調整など売主様自ら調整しないといけないので煩わしい雑務も発生します。

2、専任媒介契約

手続きに必要な書類

 

<売主様の義務>
・販売を依頼できるのは、一般媒介と異なり1社のみとなります。
・買主様を自ら見つけた場合は、依頼した不動産会社に報告しなければいけない。

 

<売主様の権利>
・不動産会社から2週間に1回販売状況の報告を受ける権利
・売主様自身が買主様を見つけた場合、依頼した不動産会社を通さなくても売買契約をすることができる。

 

<不動産会社の義務>
・依頼を受けた不動産会社は、7営業日以内に国土交通省が指定した「指定流通機構」へ、その不動産の情報を登録しなければならない。
・販売活動について2週間に1回以上売主様へ報告する。

 

<売主様のメリット>
・1社に依頼しているので、販売についての責任が明らかなため、依頼を受けた不動産会社は積極的に販売活動をしてくれます。
・販売活動について報告義務があるため、広告の反響や販売状況などよくわかる

 

<売主様のデメリット>
・依頼した不動産会社に販売力がないと・・・販売期間が長期化する場合もあります。

3、専属専任媒介契約

 

<売主様の義務>
・ 販売を依頼できるのは、一般媒介と異なり1社のみとなります。

 

<売主様の権利>
・不動産会社から1週間に1回販売状況の報告を受ける権利
・売主様自身が買主様を見つけた場合でも、依頼した不動産会社を通さないと売買契約ができません。
よって、依頼した不動産会社を通さず契約をした場合は、その不動産会社は取引の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができます。

 

<不動産会社の義務>
・依頼を受けた不動産会社は、5営業日以内に国土交通省が指定した「指定流通機構」へ、その不動産の情報を登録しなければならない。
・販売活動について1週間に1回以上売主様へ報告する。

 

<不動産会社の権利>
・売主様自ら買主様を見つけた場合も、その不動産会社を通じて契約しなければならない。
・売主様自ら買主様を見つけ契約した場合は、違約金を請求することができる。

 

<売主様のメリット>
・1社に依頼しているので、販売についての責任が明らかなため、依頼を受けた不動産会社は積極的に販売活動をしてくれます。
・販売活動について報告義務が頻繁(1週間に1度)にあるため、広告の反響や販売状況などよくわかる

 

<売主様のデメリット>
・依頼した不動産会社に販売力がないと・・・販売期間が長期化する場合もあります。
・売主様自ら買主様を見つけた場合、勝手に契約できないという制限を受けます。つまり、売主様が買主様を見つけても、依頼した不動産会社に仲介手数料を支払わなければならなくなります。
専任媒介契約よりもさらに不動産会社の義務が大きくなり、売主様も制限を受けるのがこの媒介契約。

 

媒介契約によって一長一短があるので、売主様の希望が何を一番優先するのかその内容にあわせて媒介契約を選択しましょう。

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