住宅街の中にある白い綺麗な家

持ち家のローンがあった状態でも販売できる?

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「家族も増え、家財も増え、そろそろ手狭になってきた。広い家に住み替えたい。」
「高齢になってきたので、都心の便利なマンションに住み替えたい。」など
家族や家庭の変化に伴い、住まいへの希望も変わってきますよね。

 

買換えを考えるにあたって、よくいただく質問で
「住宅ローンが返済中でも買換えできるの?」といった内容。

「ローンを全額返してからでないと売れないんじゃない?」
また、「一度自宅から引越しをしないといけないの?」と言ったことも
よく質問を受けます。

住宅の模型とお金と計算機

 

今回の読み物は、ローンが残っている状態でも販売できるかどうかのお話です。

では、まず結論から申し上げますと、販売することは可能で、
現状売り出しされている中古住宅の多くは住宅ローンが残った状態で、
販売を依頼されています。

要は、住宅ローンが残っていても、販売価格の方が残債より多ければ
ローンを全額返済できるので、基本的には自宅を売却することはできます。
(ただ、販売価格より、残っているローンの方が多い場合は、ちょっと買換えが
難しい場合もあります。)

 

また、引渡しするまでに、予め退去をしておかないといけない・・・
といったこともスケジュールを調整すれば回避することができます。

つまり、購入先の決済と、売却の決済のタイミングを同日にすれば、
仮住まいをする必要もありません。

さて、そのスケジュールは次のような流れになります。

 

<まずは売却する不動産の決済>

・売却代金を買主様から受領します。

・その受領したお金から、残っている住宅ローンの返済をします。

・自宅を購入した買主様に名義変更の登記申請をします。
その際、売主様の住宅ローンの抵当権(住宅ローンの担保登記)抹消登記申請をします。

・売却した不動産の鍵を買主様に引渡しします。

・売却の決済が終わったら、次に新居の決済に移ります。

 

<新居の決済>

・新居のローンの融資実行

・新居の抵当権設定、新居の名義変更の登記申請をします。

・新居の鍵を受け取ります。

 

以上のことを同日にすることで、仮住まいをすることもなく、
売却する不動産の抵当権抹消の「つなぎ融資」を使わずにすみ
仮住まいの引越し費用や「つなぎ融資」の費用を節約することができます。
(ただし、同日にお引っ越しまでは現実的に不可能なため、実際は売却不動産の

引渡しを数日間買主様に待っていただくことが必要となります。)

 

 

住宅の模型を前に計算機を提示するスーツ姿の男性

 

実際、この一連の流れを書き表すと複雑には見えませんが、
同日に売却と新居の購入の決済をスムーズに運ぶのはけっこうたいへんです。
(ここでポイントは売買とも同じ不動産会社に依頼したほうが
だんどりよく決済が運びます。)

本当に仲介をしている不動産会社の「腕」が試されるときでもあります。

こうした「ワザ」は、不動産会社の実力と
不動産会社と金融機関(抵当権抹消や新居の融資担当の金融機関)との
信頼関係や実績によるものが大きいです。

ですから、不動産を売却するとき、購入するときに相談する
仲介会社選びはとても重要なポイントになります。

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