家の模型を持っている年配の男性と女性

「販売力のある仲介会社を見極める」

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今回は「販売力のある仲介会社を見極める」と題し、不動産会社を選ぶポイントを
5つに分けて解説いたします。

まずタイトルは、

その1.問合せのときは「地域情報に本当に詳しいか?」をチェック

その2.調査・査定では「きちんとした調査をする」かチェック

その3.査定報告は「査定価格」に惑わされない

その4.「販売手法のバリエーションがどれだけあるか」チェックを!

その5.「査定価格より高く売ってくれる会社か?」

その1.問合せのときは「地域情報に本当に詳しいか?」をチェック

いくつかの不動産会社を選抜したあと、メールや電話でまずお問合せをしますよね。
その際にはここをチェックしておきましょう。

 

1、安易に査定価格を口にする仲介会社は要注意です。
メールの場合、簡単に査定価格を記載してくる会社も同様です。

 

2、何の根拠もなしに相場より高い価格を口にする会社は特に注意しましょう。
ただ、価格を説明する際に、周辺の販売情報や、新築の売れゆき、販売事例の情報などの
情報が多い会社はじっくり、その説明を聞いてみましょう。

 

このような情報が多い会社は、地域情報に精通していると判断していいでしょう。
こうした仲介会社を選択しましょう。

ところで、相場観があるかどうか、また、相場より高いかどうか判断するのは難しいものです。
こうした相場観を持つには、成約の事例を確認するか、公示地価の動向を知っておくと便利です。

 

●日本住宅流通の契約事例のご紹介
https://www.jyutaku.co.jp/urijirei/

その2.調査・査定では「きちんとした調査をする」かチェック

家の模型を虫眼鏡で見つめるスーツ姿の男性

 

問合せ後、仲介会社をいくつか選択し、調査と本査定を依頼します。

調査は仲介会社の担当者が現地に訪問して建物の室内や外観をチェックします。

 

一戸建ての場合は、土地と建物に分けて査定します。
土地については、その土地の形状、面している道路の方位や幅員、
最寄り駅までの所要時間等からポイントを付けていきます。
建物については、屋根、外壁、柱、内装、設備、その他庭や外構等
も確認していきます。

 

マンションの場合、室内の使用状況や建築後の経過年数によって
査定ポイントが変動します。

立地環境、管理状況や共用施設も重要な査定対象になります。
調査は建物の規模によって多少時間は異なりますが、約30分~1時間程で終了します。

その他、役所等で不動産の法令制限や下水、排水、道路関係、
開発計画等の調査や、法務局で登記内容や土地面積なども確認します。
こうして調べた情報に周辺の成約・売出し状況や、地価公示価格など市況の情報を
加味した上で査定金額を算出します。

 

比較検討できるように数社に本査定を依頼してみましょう。

こうした調査査定の内容を当社ホームページでわかりやすく紹介しています。
https://www.jyutaku.co.jp/sell/nagare/

 

上記のような本査定をきちんとする会社かどうかも仲介会社を見極めるポイント。
安易でずさんな調査でないか、きちんとチェックしておきましょう。

その3.査定報告は「査定価格」に惑わされない

不動産は「一物五価」といわれるくらいたくさんの価格があります。
そんな不動産の査定価格とは?一体どんな価格でしょうか?
まず、査定価格についてご説明いたしましょう。

 

査定価格とは?
上記調査や査定をもとに売主様の事情を加味して算出した個別の不動産価格です。
不動産固有の状態も加味しますが、販売されるお客様の状況や、またそのときの周辺の不動産の
販売状況も影響します。
したがって、同じマンションでも、売主様の状況によって価格が変わる場合もあります。
また、周辺の不動産の販売状況などの環境がかわれば、査定価格も変わることがあります。
こうして概ね3か月あれば販売できるだろうという価格が「査定価格」です。

さて、その「査定価格」を報告するときがその仲介会社の販売力を確認できる一番の
いい機会。
このとき査定価格に一喜一憂するのではなく、なぜこの価格になったかその根拠をしっかり
聞くようにしましょう。

 

複数の仲介会社に査定を依頼した場合、高い査定価格をつけてくれた仲介会社に売却を
依頼したくなる心情はわかりますが、査定価格が高いだけで仲介会社を決めるのは禁物。

問合せのときにもお話しましたが、周辺の地域情報に弱く、周辺の相場よりかけ離れた価格を
提示してくるような会社では、最終的に売れないことにもなりかねません。

中には「最初は少し高めに設定しておいて、売れなかったら下げればいい」という仲介会社も
ありますが、売却は初広告の販売活動が肝心です。
販売当初に反響がない場合、売却できるまで長期戦になるともいわれています。

 

長期戦になると、また再査定が必要になる場合もあります。

やはり周辺の市況にあわせて、その中で反響のとれる魅力ある価格に設定することが、
スムーズに売却する重要なポイントといえます。
査定価格に惑わされることなく、売却相談をした時の対応、調査時の対応、査定価格の根拠や
報告内容、その不動産会社の地域での販売実績などを聞き、総合的に判断して売却を依頼する
仲介会社を選びましょう。

 

ちなみに「販売価格」は売主様と仲介会社のどちらかが一方的に決めるのではなく、
査定結果をもとに両者話し合いの上、売出し価格を決めます。
前述のように売出し価格が、相場よりかけ離れた価格であれば、販売が長期化する恐れは
多分にあります。
反響がないからといって何度も価格を下げた広告をすると「売れない」といったイメージを
持たれる可能性があります。
最初の売出し価格は慎重に決めることをお薦めします。

その4.「販売手法のバリエーションがどれだけあるか」チェックを!

中古マンションを購入するなら絶対チェックすることろ

 

査定報告のときに、その価格の根拠の説明もありますが、その時期と市場その不動産の特性に
あわせてどんな販売をするか提案できる会社か具体的に確認しましょう。

10のチェックポイントがあります!

 

1、販売方法のバリエーションが多いか
・・・その方が、問合せが多くなるのは当然予想できることです。

 

2、購入希望のお客様をたくさんもっている会社であるか
・・・買ってくれるお客様をたくさんもっているかは早く売れる大きなポイントです。

 

3、販売にはスピードが必要です。
・・・チラシひとつ配布するのにも、1週間もかかっておれば、販売が長期化します。
相場が下落傾向である市況では、「時間が経つこと=価格の低下」につながります。

 

4、連絡がとれやすいか
・・・売主様と連絡がとれやすく、早急に要望に対応してくれるか

 

5、売主様のスケジュールを理解しているか
・・・買換えの場合などスケジュールを考慮して無理がないかどうかも仲介会社を
選択する基準のひとつです。
買換えでスケジュールがずれると、つなぎ融資が必要になったり、仮住まいが
必要になると余計に費用がかかる場合があります。

 

6、販売方法も土地、マンション、一戸建てによって販売方法が異なります
・・・その不動産の特性を理解した上で、納得できる販売方法であるか

 

7、販売の依頼形態は
・・・販売を集中してもらうためには、販売の依頼は1社「専任媒介」で依頼することを
お勧めします。
販売力のある1社があれば、多様な販売方法をスピーディに実施してくれます。
数社依頼すると、何社にも同じ内容を伝えないといけない場合があり、
また室内の見学がある場合の時間調整も売主様がしないといけないので
煩わしいといえます。

 

8、提携ローンがある仲介会社を選びましょう
・・・「提携ローン」とは、購入者が円滑に住宅ローンの手続きができるよう
数社の金融機関と仲介会社が業務提携をしている住宅ローン。
こうした提携ローンがあれば、購入者の住宅ローンの審査も比較的スムーズです。
だから、ローンで売買契約が白紙になるといったトラブルも少なくすることができます。

 

9、万一にそなえて買取りや買取保証があるか?
・・・買換えなどで、売却しなければならない期限がある方など、万一希望の期日までに
売れなかった場合の保証として、買取することができる会社か、
買取保証をつけてくれるか・・・など、サービス内容を確認しておきましょう。

 

10、一番大切なのは売主様のご事情をよく理解しているのか?
・・・売主様のご希望はもちろん、家族構成にあったご提案をしているか
売主様や家族のご事情をふまえた提案ができているか
なにより、売主様の話をよく聞いているかなど・・・。

 

こうした基本的な姿勢のある仲介会社を選びましょう。

 

その5.「査定価格より高く売ってくれる会社か?」

「販売価格」は売主様と仲介会社のどちらかが一方的に決めるのではなく、査定結果をもとに
両者話し合いの上、売出し価格を決めます。
こんな場合、売主様としては、できるだけ高い価格をつけたいのが心情ですが
相場よりかけ離れた価格であれば、まず、問合せがほぼありません。
高く売り出すと、販売が長期化し、売主様のリスクもかなり高くなります。
したがって、買換えの方など、時間に余裕のない方にはお勧めできません。

 

ただ、その不動産が地域的にたいへん人気があったり、めったに販売されることがない地域の場合
市況の相場より高く販売できる場合があります。
地域的な稀少性もありますが、不動産自体に稀少な場合も、相場より高く売れる場合があります。
例えば、マンションなどであれば、専用庭があったり、ルーフバルコニーがあったり、角部屋や、
キッチンやお風呂に窓があったりなど・・・
一戸建てでは、道路との間口が広く、角地であったりなど・・・

しかし、多くの場合、希少性が高い不動産は少ないといえます。

ただ、少しでも高く売ってくれる会社は、販売力のある会社であることはいうまでもありません。
たくさんの購入のお客様がおり、どんな販売活動をすれば売れるかを知っている会社です。
まずは、そうした会社をしっかり選び、集中して販売をしてもらうことが「高く売る」ことにつながります。

 

たとえば・・・
「できるだけ高く売るためにはどうすればいいの?」
「スムーズに買主様を見つけるにはどうすればいいの?」

 

そのほかにも売却についての疑問いろいろお応えしています
Q どんな種類の不動産でも相談できるのですか?
Q 対応できるエリアはどこですか?
Q 貸すのと売るの、どっちが良いですか?
Q 売却したい不動産からかなり離れたところに住んでいるのですが
Q なるべく早く資金化したいのですが
Q まだ時間はあるのですが、数ヶ月先には必ず売却しないといけません
Q チラシなどの広告をせずに販売活動はできますか?
Q 雨漏りしていても大丈夫ですか?
Q リフォームしたほうが売りやすいですか?
Q 賃貸中なのですが、売却は可能ですか?
Q ローン返済中でまだ抵当権が付いているのですが大丈夫ですか?
Q 住み替え先に備品がついているので照明器具など置いていきたい
Q 売却の契約後はすぐに引越さないといけませんか?

 

おまけ・・・売主様のこうした努力も大切

その上で少しでも高く売るには・・・これには売主様の努力は必要です。

例えば、室内の見学者に好印象をもっていただくのに
室内の掃除、整理整頓は必要。また、ペットやタバコなどは特に好き嫌いがありますのでにおいなどもご注意を。

ペットを飼っている方は…
購入者見学時には、できれば、預けるかケージに入れることを
お薦めいたします。

 

売主様自らも外出することもお薦めいたします。
売主様がいらっしゃると、買主様が遠慮をして室内をじっくりご覧いただけない
場合がありますので・・・

こうした細やかな提案もしてまいります。

 

不動産(マンション・一戸建て・土地)の売却をお考えなら、日本住宅流通にご相談ください。

売却のご相談、無料査定はこちらからお申し込みいただけます。

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