大切なのは日々の維持管理と素敵な演出。売却価格を高め方とは?

  • Facebook
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

思い出の詰まった我が家を手放すとき、少しでも高く売れたら嬉しいですよね。

そのためには、日々の生活でできる住宅の維持管理と、売るときに施す工夫が大きな鍵を握ります。また、売るタイミングもとても重要。

高橋様

 

 

 

今回は不動産売却に詳しい価値住宅株式会社の代表取締役、高橋正典さんに「自宅の売却価格」を高めるための方法について伺いました。

「売却価格」と「資産価値」は違う

具体的な方法をお聞きする前に、売却価格とは一体どのように決まる価格なのか、高橋さんに伺いました。

 

「売却価格は、売主と買主で合意した、住宅を売るための価格です。これは、建物の資産価値に「流通性」を考慮した価格といるでしょう。資産価値とは、土地と建物の価値そしてその立地。たとえ好立地で良い建物でも、競争物件が多いと売却価格を下げないと売れないこともあります。また、土地が大きすぎる住宅などは、資産価値としては高くても需要が少ないため、流通性が低く、売却価格としては資産価値よりも下回るということもあります。」

 

・資産価値=土地の価値 + 建物の価値+立地
・売却価格=資産価値(土地の価格 + 建物の価格+立地) × 流通性

 

「土地の価値は、経済情勢や時代とともに変動します。そのため、売却価格を高めるために売り主ができることは、やはり建物の価値を維持することや現状を改善することです。また、流通性という意味では売るタイミングもよく考える必要があります。」

 

売却価値を高めるために必要な要素は、資産価値(土地の価格+建物の価値+立地)×売るタイミング(流通性)。質はもちろん、市場の流れを踏まえ、タイミングを見極めることで、売却価格を高めることができます。

質を高めるための方法とタイミングを見極めるための方法が売却価格を左右するのです。

まずは、質を高めるための方法から、高橋さんに詳しく伺いました。

物件の印象を決める水回り

建物の質を左右するのは、維持管理と修繕。

高橋さんによると、ポイントになるのは水回りだといいます。

 

「キッチンやお風呂、トイレなどの水回りは、物件を探している人にとって住宅全体の清潔感を印象付けるほど、とても重要な場所です。どんなに良い物件でも、水回りが汚いという理由だけで選択肢から外してしまう人も少なくありません。そのため、日頃からこまめに掃除をして清潔な状態を保ちましょう。水回りの維持管理で最も大切なのは、なんといっても換気です。お風呂は24時間換気扇をつけた状態にしておいても良いでしょう。トイレやキッチンも湿気がこもらないように、常に換気を意識して生活することが大切です。しかし、売りに出すときに水回りの汚れや設備の劣化が酷い場合には、業者にクリーニングを依頼したり、リフォームするというのも売却価格を高めるためには効果的です。」

ステージングで夢の暮らしを演出

建物の維持管理をしっかりしたうえで、場合によっては「住むためのリフォーム」ではなく「高く売るためのリフォーム」を行うのは、住まいのすべての場所に共通することでしょう。しかし費用的に難しい場合は、リフォームよりもお金をかけずに部屋の雰囲気を良くする「ステージング」という方法を活用することでも売却価格を高める効果があると高橋さん。

インタビュー

 

 

 

「ステージングとは、売却する物件に家具や小物を置いて演出することをいいます。外国では以前からこの考えがあり、最近日本でもようやく認知されるようになりました。基本、買い替えるのではなく、家にあるものを活用したり、足りないものはレンタルするなどリフォームに比べるとお金もかからず、それでいて物件の印象をガラリと変えることができます。」

 

室内だけでなく、一戸建てなら庭も芝刈りをしたり手入れをしたりしたうえで、無駄な木を切ったり、逆に新しい木を植えたり、装飾を施したりするのもおすすめです。

 

価値住宅で取り扱う物件に関しても、ステージングを積極的にすすめているとのこと。

実際に効果も出ており、ステージング済みの物件は売れるのも早いといいます。

 

ステージングとは夢の暮らしを演出すること」と高橋さん。

室内に物が多く生活感があふれた状態だと、買い手はそこに自分たちの暮らしを想像することができません。家具を買い替えるのと同時に、物をできるだけ少なくして整然とした広い空間を演出することで、買い手はその“余白”に夢を描きます。

 

不要な物は処分して必要でもすぐに使わない物は一時的にトランクルームを借りるなど、買い手にとって魅力的な空間を演出することが売却価格を高めることにつながるのです。

売り時をしっかり見極めよう

最後に、売却価格を左右する「売るタイミング」について高橋さんに伺いました。

 

「不動産は、 1月から新生活が始まる4月にかけて需要が高まっていきます。夏にかけては需要が落ち着き、秋頃にもう一度動くという市場の波があります。引っ越しが一番増える春、新生活に向けて新しい住まいを探し始める秋は、比較的売れやすい時期ですが、逆に競争物件が多くなるので、売却価格を下げざるを得ないこともあります。そのため、需要が高まる時期を避けて夏や冬に売却にかけると、必要以上に売却価格を下げずに販売することができます」

 

また、周辺で新築のマンションが売りに出ると、中古住宅の価格には大きな影響が出るとのこと。まだまだ日本は新築に対するニーズが高いため、同じ時期に販売すると高値での売却は難しいといいます。場合によっては、周辺の競合物件がすべて売れてから、自分の住宅を売りに出すというのも、売却価格を高めるための賢い策です。

キャプチャ

 

そして、「売却価格を高めるためには良い不動産業者を選ぶこともとても大切」と高橋さん。

不動産業者によっては、リフォームやステージングの費用を立て替えてくれる場合もあるそうです。また、そういった提案ができる業者は、売り時についても「今が売り時!」と焦らせるだけではなく、最も高く売れそうな時期を見極めてくれる傾向があるとのこと。

 

・水回りの維持管理・改修
・魅力的な空間を演出するステージング
・競合が少ないタイミングを見極めること
・良いパートナーとなる不動産業者を選ぶこと

 

以上の4つが、売却価値を高めるためのポイント。これらのポイントをしっかりと踏まえたうえで売却価値の設定と販売を行えば、愛おしい住宅を納得のいく価格で手放すことができるでしょう。

 

 

 

価値住宅株式会社 代表取締役 高橋 正典

 

<プロフィール>
2008年に顧客との永続的信頼関係の構築を目指す「不動産エージェント企業」をスタートさせ、2016年には新たな想いを乗せた「価値住宅株式会社」を設立。良質な住宅を建て長きにわたり住み続けられる「ストック&フロー」の市場に着目し、中古住宅の資産価値の維持・向上を目指す。著書の出版やテレビやWEBメディアへの出演も多数。

 

<URL>
http://kachi-jyutaku.co.jp

  • Facebook
  • このエントリーをはてなブックマークに追加