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売買の安全を守る! “瑕疵担保責任”とは

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不動産売却を行う際には、さまざまな責任が生じます。そのなかでも、“瑕疵担保責任”という責任の存在を知らずにいると、後々になって大きなトラブルへと発展することがあります。では、具体的にどのような責任が負うことになるのでしょうか。以下に、瑕疵担保責任について詳しく解説していきます。

瑕疵担保責任とは一体なに?

瑕疵(かし)とは、不動産本来の品質・性能が欠如している状態、即ち不動産の欠陥のことを指します。具体的な例としては、雨漏りやシロアリの被害、水道管からの水漏れなどが挙げられます。

 

瑕疵担保責任とは、不動産売却をしたあとに“隠れた瑕疵”による損害が出た場合、本来の価値との差額を補償しなければならないという担保責任です。これは無過失責任、つまり売主が瑕疵に気付かなかった場合にも責任を負わなければなりません。

 

原則として、瑕疵が明らかになるまでに10年が経過する、もしくは瑕疵が明らかになっても買主が1年間担保責任の追求をしてこない場合には担保責任を負う必要はなくなります。

特約を定められるが留意点もある

瑕疵担保責任を回避する方法として、買主との間に“特約”を組むというものが挙げられます。代表的な例を以下に2つご紹介します。

 

  • 瑕疵担保責任を負わない代わりに、不動産価格を下げる

まず、ひとつとして瑕疵担保責任を負わない代わりに、不動産の価格を下げるという方法があります。隠れた瑕疵があらわれる可能性も考慮したうえで、適正な価格であると買主との合意が成り立った場合にこの特約は有効となります。逆に瑕疵担保責任を負う代わりに、不動産の価値を上げることも可能です。

 

なお、買主にとって不利となる特約に関しては、無効となることがあります。そのため、売主と買主の双方にとって不利とならない妥協点を見極める必要があります。

 

  • 瑕疵担保責任を負う期間を設定する

もうひとつは、瑕疵担保責任を負う期間を設定するという方法です。売却する不動産の築年数が古いと、老朽化による瑕疵があらわれる場合があります。それを10年後まで補償するとなると、売主にとっては不利となります。一方で買主からすれば、購入してから数ヶ月で瑕疵があらわれてしまうと困ることになります。そのような場合に瑕疵担保責任を負う期間を設定する特約を組むことができれば、お互いに不利となることはありません。

 

この特約に関しては、2年以上の瑕疵担保責任を負うと設定すれば、買主にとって不利な特約であっても無効となることはありません。

 

ただし、上記の特約は、あくまで“隠れた瑕疵”にのみ有効とされるものであり、売主が“故意に隠した瑕疵”の場合は無効となります。不動産売却を行う際には、その点にも留意しておきましょう。

不動産売却時の瑕疵担保責任トラブルを避けるには

不動産売却の際に瑕疵担保責任によるトラブルを引き起こさないためには、住宅診断士に依頼をするのが最も安全だといえます。住宅診断士に依頼し、問題がないと認められれば瑕疵担保責任が生じるリスクは低くなります。また、もし瑕疵が見つかった場合にも、買主に瑕疵についての説明をすれば、瑕疵担保責任を負う必要はありません。

 

住宅診断士による調査は、会社によりけりですが詳しい診断で15万円以下が相場となっています。後々のリスクを考えれば、依頼するに越したことはないといえます。

最後に

不動産売却を行う際には、瑕疵担保責任についてしっかりと把握しておく必要があります。もし不安であれば、住宅診断士や宅建業者など専門家に問い合わせをするようにしましょう。そうすることで、不動産売却時の不安を軽減することができます。安心して不動産売却を行うためには、備えが必要です。

 

不動産(マンション・一戸建て・土地)の売却をお考えなら、日本住宅流通にご相談ください。

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