セットバック面積があると土地面積が減る!

セットバック面積があると土地面積が減る!

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所有しているまたは、購入した土地や一戸建ての土地面積が減ることがあるなんて・・・
信じられないことかもしれませんが、不動産によっては、あるのです。

「セットバック面積があると土地面積が減る!」

不動産の広告でこんな言葉を見たことがありませんか?

「土地面積125m2 ※再建築時には、セットバック(面積約25m2)が必要です。」

この「セットバック」とは?
別名「道路後退」ともいいます。

基本的に道路に面していないと新たに建物を建てることができません。

 

また、道に面していてもその道には条件があり、
「最終的に道路は4mの幅員を確保しなければならない」ため、
4mに満たない道路に面している建物は、再建築する際には、
前面道路が4mになるよう自分の土地を削って後退しなければなりません。

 

なぜ、道路が4mの幅員が必要かというと、
消防隊の消火活動や救急車の通行などを障害なく行うには、これだけの幅員が
望ましいからという理由によります。

後退して、道路となって減ってしまう面積が上記の例でいうと「約25m2ある」
というわけです。

 

ですから、実際125m2の土地面積があっても、道路幅員4m確保のために
将来には約25m2土地が狭くなり、実際の広さは約100m2になってしまいます。

確かに幅員4mが必要というその理由は納得できますが、
しかし、自分の土地を削る=狭くなるのはなんとなく納得できませんよね。

将来的に面積が減るということで、セットバックがある一戸建てなどは、
4mの公道に面している同じ地域の一戸建てよりも割安だったりする
ケースがあります。
逆にお買い得な場合もあります。

土地の値段を決める方法

 

ところで、セットバックが必要な一戸建ての場合でも、
土地が減らないようにする方法はあります。

セットバックは現状建物がある場合は、その建物が現存する期間は「道路後退」を
する必要がありません。

 

後退をしなければならないのは、現存する建物が老朽化し、
新たに建て替えする場合に、セットバックが必要となります。

つまり、建物が現存する限りはセットバックする必要はないのです。
(ただ、消防隊の消火活動や救急車の通行などを考えると、
4mの幅員は好ましいといえますが・・・)

だから、大規模なリフォームをして
あえて建て替えをしないようにする方もいます。
(そうすると道路後退をしないで建物を新しくすることができるので)

 

ところで、セットバックは土地が減ることばかりに目がいき、
損なイメージがありますが、
前面道路が4mになることで、道が整備され、通行に便利になったり、
利便性がよくなったり・・・、
街並みがきれいになることで、逆に、不動産としての評価が高くなることも
あります。

不動産の価値は、そのものの単体の要素(広さ、建物の価値など)で
評価する点もありますが、
前面の道路や、周辺の施設、環境など外的な要素によっても評価に
影響を受けます。

 

どんな不動産が、どんな住まいが、その方にいいのか・・・
不動産に精通した経験豊かなプロのご提案を活用いただけたら・・・と思います。

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