住宅地のなかに並んでいる更地

地主の承諾がないとダメ? 借地権の売却について

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土地を借りているという方のなかには、借地権を「そろそろ誰かに売却しようか……」と考えている方もいるのではないでしょうか。ここでは、借地権についての概要や種類、借地権の売却には地主の許可が必要かといったことについて紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

“借地権”とは?

考え込んでいる黄色い服の女性

住宅を建てる方のなかには、土地と住宅どちらも購入する方のほか、住宅は購入するけれど土地は他人のものを借りるという方もいます。借地権は、後者の場合に必要となる、土地を借りるための権利のことをいいます。借地権を持っていれば、地代を支払う代わりに、地主から土地を貸してもらうことができます。そんな借地権には2つの種類があります。

 

・地上権

地上権とは、土地にある建物などの工作物を所有するために、土地を利用することができる権利をいいます。この権利の範囲には、地上権が設定されている土地はもちろんのこと、地下や建物上空の空間も含まれます。さらに、地代を支払っている代わりに自らが土地を直接所有できることになっているため、地主の許可は必要なく、売却や土地の転貸を自由に行うことができます。つまり、契約を締結している間は借地人が所有者となるのです。地上権が消滅するのは地主と借地人が合意した場合や期間満了後、更新が拒絶された場合です。しかし、後者のケースはさほどないので、一般的には借地人が権利を所有する意思があるなら半永久的に権利を所有することができます。

 

・賃借権

賃借権とは、賃貸人の土地を使用収益することができる権利のことをいいます。この権利の特徴は、地上権と違って所有者が地主のままであるという点です。賃借権は、あくまでも土地を貸してもらっているだけであるため、実質的な所有者に変更はありません。そのため、地上権のように勝手に土地を売却したり転貸したりすることは認められていません。このことから、賃借権の売却を行う場合にはあらかじめ地主の許可を得ておく必要があります。

 

上記のように、借地権には大きく分けて“地上権”と“賃借権”の2つがあり、それぞれ権利の性質が異なるのです。

賃借権はさらに種類が分かれる!

住宅街の中にある白い綺麗な家

借地権の1つである賃借権は、さらに細かく権利の種類が分かれています。以下では、その権利について紹介していきます。

 

・普通借地権

普通借地権は、存続期間が30年以上と期限が決まっているものの、更新を行えば継続して借り続けることができる借地権のことをいいます。ただ、更新の回数により、後の存続期間は異なります。

主にアパートやマンション、工場用地として土地を借りる場合に利用されることが多い借地権です。

契約終了後、更新を希望するのにも関わらず借地契約が更新されない場合は、地主へ建物を時価で買い取ってもらうよう請求することができます。この権利を“建物買取請求権”といいます。現在、賃借権について規定が記載されている借地借家法は1992年の8月1日に施行された法律です。そのため、このときの法律の適用を受けている場合、地主への建物買取請求権が発生するのは最も早い方でも2022年となります。

 

・定期借地権

定期借地権とは、後に契約を更新することができない借地権のことをいいます。この借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3つがあります。一般定期借地権は存続期間が50年以上、事業用定期借地権は10年以上50年未満、建物譲渡特約付借地権は30年以上となっており、それぞれ存続期間が異なっていることが特徴です。

このほか、契約終了後の建物の処理も違っており、一般定期借地権と事業用定期借地権は建物を取り壊して土地を更地で返還することになっています。建物譲渡特約付借地権は地主が建物を買い取る、その後は借地人が借家として利用するなど複数の利用方法があります。

 

・旧借地権

旧借地権とは、契約の更新を続けることで半永久的に土地を借り続けることができる借地権のことをいいます。これは現在施行されている借地借家法ができる前の借地法に基づいて与えられた権利であり、法律が施行されていた1992年までに土地を借りていた人やその相続人だけが持っています。

現在は借地法が廃止されていますが、土地の更新についてなど借地人に有利な部分に関してはそのままこの法律の規定が適用されています。

 

上記のように、賃借権には複数の種類があり、それぞれ契約が終了した後の建物の処理方法が変わります。そのため、借地権のうち賃借権を持つ場合は、売却を考える際に自らの借りている賃借権がどれにあたるのかを把握しておくことが大切です。

最後に

このように、借地権は種類や権利の性質などが細かく分かれているので、売却を考える前に確認をしておくことが大切です。そうすることで、売却に踏み切る際にスムーズに事を運ぶことができます。

 

不動産(マンション・一戸建て・土地)の売却をお考えなら、日本住宅流通にご相談ください。

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