こんな方は要注意!住宅ローン借り換えのすすめ

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返済額が毎月発生する住宅ローン。契約している住宅ローンを見直せば、毎月の返済負担を少し減らせるのではないかと考えている方もいるのではないでしょうか。

 

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気になる住宅ローンの借り換えのメリットや注意点について、これまで多くの方の住宅ローン相談に乗ってきた、大阪のFP事務所LBプランニングの中野敦成さんに詳しく伺いました。

ローンを借り換えるタイミングは?

 

ローンの借り換え目的のひとつが、毎月の支払額を減らすことです。そのため、世の中の金利が下がったタイミングで「今借り換えればお得なのでは」という期待感から、借り換えを検討し始める方が多いといいます。

 

これまではよく、ローンの借り換えは「ローンの残高が1000万円以上、現在の金利と借り換え先の金利差が1%以上、ローンの残年数が10年以上」の際に有利になりやすいといわれていました。けれど、一概にこういった条件だけで括ることはできないと中野さんはいいます。

 

金利が劇的に低くなった時期には、ローンの残高が1000万未満の方でも借り換えでメリットが生まれる場合がありました。一方で、直近5〜6年でローンを組んだ方は、すでに低金利の時期に借りてしまっているので、今後借り換えのメリットが生まれる可能性は低いでしょう。

 

また、金利差に着目して借り換えを考える方が多い一方で、下記2つのケースもローンの借り換えを検討すべきタイミングだといいます。

 

・子どもが成人して養育費や学費がかからなくなったとき

子どもがまだ小さくてお金がかかる中で、金利の変動に左右されて毎月の支払額が変わるのは困るからと固定金利で借りていた方が、子どもの手が離れたタイミングで変動金利に変えることで支払額が減る場合がある。

 

・団体信用生命保険を変更するとき

最近では、がんや三大疾病などの保障が付いた団体信用生命保険(団信)もあり、がんなどの治療により収入が減少することに備えて、そういった団信へ切り替えを希望する人もいる。しかし、ローンと団信がセットになっているので、多くの場合がローンを変えないと団信を変えられない。そうした事情から借り換えをする方もいる。

 

自分のライフステージが変わった際には、ローンの借り換えを検討してみてもいいでしょう。

借り換えの手続きは?

 

お得そうだからと興味を持つ方も多いローンの借り換えですが、前提として知っておきたいのは、初めて住宅ローンを借りるときと同じくらいの手間がかかるということです。

 

「借り換えの審査は、事前審査と本申込の2回です。審査のチェック項目も同じなので、初めて借りるときより収入が下がっていたり、健康状態が悪くなっていたりすると審査に落ちる可能性があります。また、現在の借入先と新しい借入先、両方との手続きを進める必要があります。」

 

・借り換えの手順

①試算、借り換え決定
②事前審査
③本審査
④現在の借入先へ連絡(繰り上げ返済手数料がかかる場合がある。抵当権抹消の手続きをしてもらう必要も)
⑤本申し込み
⑥抵当権を設定
⑦融資を実行

 

ちなみに④と⑥で出てくる「抵当権」とは、金融機関が住宅ローンを貸すときに、万が一貸しているお金を回収できない場合に備えて担保として債務者の不動産を確保する権利のことです。この権利の保有者を現在の借入先から新しい借入先に変えるには、一度抵当権を抹消して新しく設定する必要があるのです。

 

こうした借り換えの手続きに要する期間は、最速でも2週間程度かかります。「フラット35」の場合は、住宅金融支援機構側での審査も必要になるため、もう少し時間がかかります。

借り換えのメリット・デメリットは?

 

借り換えに適したタイミングと手順を知った上で、改めて借り換えのメリット・デメリットに着目してみましょう。

 

借り換えの主なメリットは、うまくいけば毎月の返済額を抑えられること。一方で主なデメリットは借り換えの手続きに諸費用が発生すること。また、金融機関に払っている保証料は、繰上返済時には一部が返金されるといわれているものの、予想より低い金額しか戻ってこなかったという声も聞かれる。

 

借り換えの際、他にデメリットと呼べることは、今加入している団信のプランを引き継げない可能性があることです。現在のローンで三大疾病団信やがん団信に加入していても、借り換え先の団信にはそのプランが無かったり、団信保険料が金利に上乗せされて割高になってしまったりするケースもあるのです。

 

借り換えを検討する際は、金利が安くなるかという点だけでなく、いざというときに自分を守ってくれる希望する団信のプランに加入することができるのかを確認しましょう。

借り換えを行う際の注意点は?

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ローンの借り換えを進める際に、初めてのローン審査時点から状況が変わっている方は注意が必要です。

 

転職されて勤続年数が短かったり、収入が減っていたりすると借り換えの審査に通らない可能性があります。連帯債務や連帯保証で、配偶者の収入を合算してローンを借りていたけれど、配偶者が仕事を辞めてしまったために借り換えができなかったというケースもあります。

 

他に、初めてのローン審査後に車のローンを組んだり、ローンなどの返済を延滞してしまったりした方は借り換えに不利になる可能性があるそうです。こうしたケースのいずれかに該当してしまった場合、自分で抱え込んだり思い込んだりせずに、まずは専門家に相談してほしいと中野さんはいいます。

 

最近はネットにさまざまな情報が載っているので、その情報を見て『今の自分の状況では借り換えができないのではないか』と思い込まれるケースもあります。しかし、地方銀行や信用金庫などの窓口に行けば、担当者が丁寧にヒアリングをして、借り換えできるプランを探してくれることもあります。

 

長年付き合うことになるローンの返済。毎月の返済負担を少しでも減らせたら生活は今より豊かになるはず。ローンを借り換えてメリットがあるのかを知るためにも、限られた情報に振り回されてローンの借り換えを諦めないためにも、迷ったときにはまずはファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談してみてください。

 

 

大阪のファイナンシャルプランナーFP事務所LBプランニング
代表 中野敦成

<プロフィール>
2005年4月から独立ファイナンシャルプランナー事務所LBプランニングを開設。ファイナンシャルプランナーとして、生活設計のアドバイス、コンサルティングを行っている。資産運用方面では、近代セールス、BIGLOBEマネー、大阪市信用金庫などでの執筆や労働組合、FP向け勉強会での講師を務める。
個人の資産運用アドバイス、資産管理なども行う。NHKニュース番組『ニューステラス関西』など、メディアの出演実績も豊富。

<URL>
http://www.lbplan.net/

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