知っておきたい持ち家の資産活用!リバースモーゲージとは?

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老後を前に、資金や生活に関しての不安は尽きることがありません。

 

老後の生活資金が足りるか不安……

老後はできるだけ貯蓄を切り崩したくない……

 

などなど、「老後とお金」の不安を解消するためには、しっかり備えが必要。「貯蓄」などの備えとは別に、制度やサービスを活用することで老後の生活をより安定させることができます。

 

老後資金の不安を解消するサービスのひとつとして、利用者を少しずつ増やしているのが「リバースモーゲージ」。

 

不動産を担保に融資を受けることができる制度「リバースモーゲージ」とはどのような制度なのか?

ファイナンシャルプランナー中野敦成さんに詳しく伺いました。

 

1.リバースモーゲージ

 

▲大阪のファイナンシャルプランナーFP事務所LBプランニング代表 中野 敦成さん

 

 

 

自宅を担保に融資を受けるリバースモーゲージ

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担保にした自宅に住み続けられるリバースモーゲージとは、どのようなサービスなのでしょうか?

まずは、その仕組みについて中野さんに詳しく伺いました。

 

リバースモーゲージは、日本では90年台の前半から金融機関が取り扱い始めた制度です。通常のローンの場合は、利息と元本を月々返済していきますが、リバースモーゲージの場合は月々の支払いは利息のみ。借り主が亡くなった後に、自宅を売却するか貯蓄から元本を返却します。自宅に住みながら生活資金を増やすことができるというのが、最大の特徴です

 

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自宅に住み続けながら生活資金を確保できるため、うまく使えば住まいとお金の問題を同時に解決できるのが、リバースモーゲージの特徴。

 

・持ち家を手放さずにその価値を利用できる

・月々の返済は利息のみ(一括返済の商品もあり)

・老後資金を増やすことができる

 

大きく分けると上記の3点がリバースモーゲージのメリットです。

さまざまな金融機関から出されており、中には利息分も最後に支払いできる商品も販売されています。

50代以降のシニア世代向けで、老後資金に不安を感じている、貯蓄を切り崩したくない、という方にはぜひ覚えておいてほしい商品です。

 

融資が受けられるかどうか、またはどれくらいの融資を受けられるかは、借り主の収入と担保となる持ち家の評価によって決まります。

特に融資額を左右するのは、持ち家の評価。

リバースモーゲージを利用する際、建物や土地は評価にどのように影響するのでしょうか?

 

 

 

リバースモーゲージの担保評価とは?

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持ち家が担保となるリバースモーゲージ。

その価値を左右する最大の要因は、建物ではなく土地だといいます。

 

リバースモーゲージを申し込むと金融機関が担保とする自宅の土地、建物の評価を行います。日本では古い建物の評価額が出にくいため、長年住んでいた自宅の場合、担保評価においては土地の価値が重要になってきます

 

都心、駅チカといった良い条件であれば土地の評価額が高く、融資の限度額が高くなります。

商品によっては利用できる地域に制限を設けていることがあり、建物・土地を所有していても、リバースモーゲージが利用できない場合があるといいます。

 

5.リバースモーゲージ

 

 

地域によってある場合とない場合がありますが、自治体が制度として行っているリバースモーゲージもあります。その地域にお住まいの方にとっては、自治体のリバースモーゲージの方が融資を受けやすい可能性があるので、一度調べてみるとよいかもしれません」

 

どちらも使えるという場合は、片方だけ見て決めるのではなく比較するのが一番だと中野さん。

また、土地の価値は変動するため、毎年担保評価の見直しが行われ、融資額が変わる可能性があるとのこと。

 

「リバースモーゲージを利用すると、毎年担保の評価が行われ担保評価に合わせて融資限度額が変わります。融資限度額が借入額を下回った場合、その差額を随時返済する必要があります。1年2年という短期間で土地の価値が大幅に変動することは稀ですが、多少の増減はあると思っておいたほうが良いかもしれません」

 

融資額は審査の結果、融資限度額が定められ、融資限度額内の金額を借入れすることが出来ます。

月々の返済は利息だけとなりますが、金利は一般的な住宅ローンより高くなるのが特徴です。

 

続いて、リバースモーゲージの料金設定や支払いについて、中野さんに詳しく伺います。

 

 

 

通常ローンよりも金利が高いのが難点

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通常の住宅ローンの場合、変動金利の実質金利は1%を切ることが多いのに対し、リバースモーゲージの場合、3%を超える場合もあり、一般的な住宅ローンの金利に比べると高めに設定されています。

 

ある金融機関のリバースモーゲージは、基準金利(各金融機関によって違う)プラス2.8%近い金利がのってくるため、合計3%近い金利を支払う必要があります。金利3%だと、1,000万円借りた場合、支払いは年間で30万円程度になります

 

利用中は元本の支払いがないため、通常の住宅ローンやリフォームローンなどに比べると月々の返済負担は少なく済みますが、支払いがゼロというワケではありません。毎月の返済を開始した際に日々の生活に負担がない返済額であるかを、事前にしっかり見極めてから利用する必要があります。

 

持ち家に住みながら融資を受けられるサービスとして、さまざまなメリットを持つリバースモーゲージですが、担保評価や月々の支払いなど、利用前に注意するべき点がいくつかあります。

 

実際に利用する場合は、どのような方に合ったサービスなのでしょうか?

 

 

 

空き家対策、生活改善にもリバースモーゲージを!

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持ち家という資産の価値を利用して、手持ち資金を増やしたい方々の悩みを解消できるリバースモーゲージ。中野さんによると、活用方法によっては空き家対策ローン支払いの負担を解消することができるとのこと。

 

8.リバースモーゲージ

 

 

所有者の死後、住まいを遺族に遺す必要がない場合、リバースモーゲージは空き家対策としても利用できます。生きているあいだに土地の価値を利用して生活資金を増やしつつ、亡くなった後は売却資金を元本の返済に充てることができるので、老後資金を確保しつつ、空き家の悩みも解消することができます。退職後、住宅ローンの返済が続いていて年金収入だけでは月々の返済が厳しいような場合、リバースモーゲージでローンを返済して、月々の支払いを利息のみに絞るという方法もあります。現在の住宅ローンを支払い続けるよりもリバースモーゲージに借換えしたことで、月々の返済負担が小さくなり、生活を改善できたというケースがあります

 

融資を受けた後の用途は自由なため、活用方法にはさまざまなバリエーションがあると中野さん。

 

不動産の価値に左右されるのがネックですが、取り扱う金融機関が増えているため、今後より使いやすいプランが生まれる可能性もあります。核家族や独身が増えつつある現代、空き家対策としても活用が増えていくかもしれません。

 

老後の資金対策の他、空き家対策、ローンの返済などさまざまな活用方法が期待できるリバースモーゲージ。高齢期を迎えた方もこれから高齢期を迎えるという方も、老後のさまざまな悩みを解消する方法として、覚えておいてはいかがでしょうか?

 

 

 

大阪のファイナンシャルプランナーFP事務所LBプランニング

代表 中野敦成

 

プロフィール

2005年4月から独立ファイナンシャルプランナー事務所LBプランニングを開設。ファイナンシャルプランナーとして、生活設計のアドバイス、コンサルティングを行えっている。資産運用方面では、近代セールス、BIGLOBEマネー、大阪市信用金庫などでの執筆や労働組合、FP向け勉強会での講師を務める。

個人の資産運用アドバイス、資産管理などを行う。NHKニュース番組『ニューステラス関西』など、メディアの出演実績も豊富。

 

URL

http://www.lbplan.net/

 

 

 

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