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失敗しない不動産投資(賃貸経営)物件の選び方とは?

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不動産投資の成功の鍵といえるのは、なんといっても「物件選び」です。優良な物件を選ぶことができれば、長期的に安定的な収入が見込める一方で、もし物件選びに失敗してしまったら、大きなリスクを背負うことになってしまいます。

中野さん

 

今回は、これまで不動産投資を検討する方の相談にも多く乗ってきた、大阪のFP事務所LBプランニングの中野敦成さんに、失敗しない不動産投資物件の選び方について詳しく伺いました。

優良な物件を見つけるためのポイントとは?

優良物件

 

不動産投資における「優良な物件」の条件として、まず挙げられるものに「空室になりにくい」ということがあります。

 

空室になりにくいとは、言い換えると『多くの人に住みたいと思われる物件』です。たとえば、不動産投資を始める方におすすめのワンルームマンションならば、学生・独身の方・単身赴任中の方がターゲットになりますよね。そのため、複数路線が通っていたり、特急が止まったりと、通勤通学に便利な駅の近くの物件が人気です。また、大手企業や転勤の多い金融・証券会社が周辺にある立地であれば、単身赴任中の方からの多くのニーズが見込まれます。

 

単身赴任中の忙しいサラリーマンをターゲットにする場合は、手軽に買い物ができるコンビニが近くにあること、宅配ボックスを備えていること、24時間いつでもゴミ出し可能であることなどを、物件選びの際の条件に挙げる方もいるそうです。一方で、独身女性をターゲットにする場合は、これらに加えて入口のオートロックなどのセキュリティを重視する方も多いといいます。こうした条件が揃っている物件は、当然ながら購入価格は上がるものの、空室になりにくい優良な物件なのです。

 

一方で、優良な物件の条件としてよく挙げられるものに「収益価格が高いこと」がありますが、この収益価格には注意が必要だといいます。収益価格とは「この不動産からいくらの収入(家賃)が得られるかを計算して、物件の価値を計るもの」です。もちろん、これが高いに越したことはありませんが、収益価格は「今の家賃」で「空室が起こらない場合」に継続的に生まれる収入を算出したもの。つまり、家賃が下がったり空室が起こったりするリスクを考慮していないものなのです。不動産は長期的に持つ資産だからこそ、「果たしてこの物件は空室リスクが少ない、長期的・継続的に収益を生んでくれる物件だろうか」という目を持って選ばなければなりません。

 

他に、物件選びの際に大事なのは「土地勘がある地域の物件を購入する」ことだといいます。

 

たとえば、大阪に住んだことしかない人が、東京の物件を買おうとしたときに、『渋谷区』と聞くとなんとなく『人が多くて人気のエリア』というイメージを持ちますよね。でも、実際は渋谷区も広いのでさまざまなエリアがあり、周辺環境がわからないものです。一方で、馴染みの土地であれば、『この立地であれば住む人が多そうか否か』の予想が感覚的に付くものです。

 

エリアや駅のイメージだけで購入せず、土地勘のある地域の物件を購入すること。そして、もしも馴染みのない地域で物件を購入する場合は、必ず足を運んで下見をして、地域を知ることが必要です。

なぜ投資先にはワンルームマンションがおすすめ?

マンション

 

不動産投資は、ワンルームマンションから始めることがおすすめです。その理由のひとつは、安価であること。ファミリーマンションと比べて面積が小さいため、購入価格が安くなり、購入しやすいのです。他にもワンルームマンションがおすすめの理由として、中野さんはファミリーマンションの特性を引き合いに出して説明します。

 

ファミリーマンションに住むのはご家族なので、賃貸物件を検討する中で『これだけの家賃を払うなら、賃貸物件に住むより物件を買ってローンを払う方が安くならないか?』と考えられる方が多くいます。つまり、不動産投資用の物件としてファミリーマンションを選んでしまうと、『他の物件と比較して、自分の物件を選んでもらわなければならない』という課題だけでなく、『賃貸と購入を比較して、賃貸を選んでもらわなければならない』という課題までクリアしなければいけなくなるのです。

 

こうした課題があるからこそ、空室リスクも高くなってしまうといいます。一方で、ワンルームマンションは、対象が学生・独身の方・単身赴任中の方なので、『買うか借りるか』ということで悩むことはありません。また、空室が生まれても次の借り手が見つかりやすいのです。

 

一方で、ワンルームマンションの借り手には、流行に敏感な若者や女性が多いものです。だからこそ、築年数が浅くない物件を購入してしまったり、購入から年数が経ってくると、「設備が古い」という印象を持たれて、なかなか借り手が付かない可能性もあります。たとえば、「安い3点ユニットバス物件より、多少高くてもお風呂とトイレの分かれたセパレートの物件が良い」という要望を持つ人が今では増えているように、です。

 

また、ワンルームマンションを購入する際には、新築物件だけでなく中古物件に目を向けるのもおすすめだと中野さんはいいます。

 

当初の収益率は、中古物件の方が高くなります。また、既に入居者がいる中古物件を購入してしまえば、スタート時の空室リスクがなく安心できます。中古といっても、築年数が浅めの優良な物件は、探せば多くあるものですよ。

 

ただ、新築物件を買うときより中古物件を買うときの方が、ローンを組む際の金利が高くなってしまう場合もあるそう。だからこそ、物件の価格だけでなく今後支払い続けなければならない価格も含め、金額を算出して比較検討するようにしましょう。

良い物件を見つけるための不動産会社選び

データ

 

それでは、不動産投資の成功の鍵となる物件選びは、どのように進めていけばいいのでしょうか。

 

中古物件に関しては、『いつ、優良な物件の募集が出されるかわからない』ものです。だからこそ、物件情報を定期的に提供してくれる、相性の良い不動産会社に出会えることが理想だといいます。

 

メリットだけでなくデメリットも丁寧に説明してくれることが、信頼できる不動産会社を見極める上での外せないポイントです。執拗な電話営業があるなど、コミュニケーションを取る中で不快に感じる会社とは付き合わない方が賢明でしょう。

 

不動産投資を行う際には、物件だけでなく不動産会社を見極める力も求められるのです。

 

中野さん2

 

そして、身に付けなければならないのは、自分自身の考える力。「一見すると優良そうなのに、割安だ」と思う物件に出会ったときに、すぐに飛び付くのではなく、「なぜ、これだけ条件の良い物件が安く売られているのだろう」と、想像力を働かせることのできる嗅覚も、物件選びに失敗しないために大切なのです。

 

 

大阪のファイナンシャルプランナーFP事務所LBプランニング

代表 中野敦成

 

<プロフィール>

2005年4月から独立ファイナンシャルプランナー事務所LBプランニングを開設。ファイナンシャルプランナーとして、生活設計のアドバイス、コンサルティングを行っている。資産運用方面では、近代セールス、BIGLOBEマネー、大阪市信用金庫などでの執筆や労働組合、FP向け勉強会での講師を務める。

個人の資産運用アドバイス、資産管理なども行う。NHKニュース番組『ニューステラス関西』など、メディアの出演実績も豊富。

 

<URL>

http://www.lbplan.net/

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