フラット35は一種類ではない!自分にあったフラット35を選ぶ

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フラット35は、借入期間中、金利の変動がない住宅ローンです。多くの金融機関で取り扱っており、変動金利型や固定金利期間選択型とあわせて選択肢の一つとなっています。

 

しかしフラット35は商品名の総称で、細かく分けるとさまざまな商品があり理解しにくいかもしれません。自分に合った住宅ローンを選ぶためにも、フラット35について理解を深める必要があります。

 

そこで、この記事ではさまざまなフラット35の商品について、特徴や違いを解説します。

フラット35とは

フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。新築住宅の購入資金や建築資金だけでなく、中古住宅の購入資金や住宅ローンの借り換えにも活用できます。

全期間固定金利型の住宅ローンは、変動金利型と比べると借入時の金利は高めですが、借入期間中でも金利が変わらないのが特徴です。

 

フラット35の借入期間は15年以上35年以下です。住宅金融支援機構が提供する住宅ローンはフラット35以外にもさまざまあり、総称してフラット35とよばれています。

 

申込窓口は銀行などの金融機関で全国に300以上あります。(※1)

 

(※1)出典:住宅金融支援機構フラット35「フラット35ってなに?」

 

さまざまなフラット35と商品の違い

フラット35を含め、どのような全期間固定金利型の商品があるか解説します。フラット35には、大きく分けて「(機構)買取型」と「保証型」があり、特段の記述がない限り「(機構)買取型」を指すことがほとんどです。まずは「(機構)買取型」の商品について解説します。

 

▼借入期間による商品の違い

フラット35には、借入期間が20年以下の「フラット20」や最長50年の「フラット50」があります。また、一定の基準を満たした質の高い住宅を取得する場合には、S(金利引き下げプラン)を適用することができます。借入期間と住宅の質による商品の違いを次の表にまとめます。

 

<住宅金融支援機構の住宅ローン 商品ラインナップ>

※一定の基準を満たした質の高い住宅を取得する場合、フラット20やフラット50に対しても正式には「【フラット35】Sを適用」と表しますが、ここでは便宜上「フラット20S」「フラット50S」としています

 

(※2)出典:住宅金融支援機構フラット35「【フラット35】の特徴」

(※3)出典:住宅金融支援機構フラット35「【フラット20】の特徴」

(※4)出典:住宅金融支援機構フラット35「【フラット50】の特徴」

 

<フラット35S 金利引き下げプラン>

※2020年度(2020年4月1日から2021年3月31日まで)

※フラット20やフラット50にも適用されます

 

ここでは借入期間や住宅の質による商品の違いを紹介しました。借入期間を短くしたり、金利引き下げプランを適用したりすることで金利を低く抑えられることがわかります。商品の違いではないためここでは紹介していませんが、融資率(※5)を9割以下にすればより低い金利が適用されます。

 

(※5)融資率:住宅取得価格に対する借入金額の割合。たとえば住宅取得価格3,000万円に対して、300万円の頭金を準備すれば、借入金額は2,700万円になる。この場合の融資率は9割。

出典:住宅金融支援機構フラット35「【フラット35】S」

 

▼目的などによる商品の違い

次に、住宅取得の目的などによって選べる商品を確認します。

住宅を取得する際、リフォーム工事を考えている場合や地方への移住を考えている場合などさまざまな目的があります。一定の要件を満たせば、さらにフラット35の借入金利を一定期間引き下げることができます。

 

<住宅金融支援機構の住宅ローン 商品ラインナップ>

「フラット35 リフォーム一体型」が2020年12月末で終了にともない、2021年1月からフラット35(リノベ)の要件が変更されます。(※6)

 

(※6)出典:住宅金融支援機構フラット35「【フラット35(リフォーム一体型)】」

 

 

<フラット35 リノベ 金利引き下げプラン>

・2020年度(2020年4月1日から2021年3月31日まで)の情報

・リフォーム工事費用のほかに、住宅の要件あり (※7)

 

(※7)出典:住宅金融支援機構フラット35「【フラット35】リノベ」

 

 

<フラット35 子育て支援型・地域活性化型 金利引き下げプラン>

・2020年度(2020年4月1日から2021年3月31日まで)の情報 (※8)

 

(※8)出典:住宅金融支援機構フラット35「【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型」

 

 

<フラット35地域活性化型(地方移住支援) 金利引き下げプラン>

・2020年度(2020年4月1日から2021年3月31日まで)の情報 (※9)

このように、借入期間や住宅の質による違いに加え一定の要件を満たせば、さらに金利を引き下げる制度があります。子育て支援型や地域活性化型については、連携しているかどうか地方公共団体に確認してみましょう。

 

ここまで「借入期間による商品の違い」と「目的などによる商品の違い」に分けてフラット35の商品を見てきましたが、これらは「買取型」の商品です。次に「保証型」との違いについて解説します。

 

(※9)出典:住宅金融支援機構フラット35「【フラット35】地域活性化型(地方移住支援)」

 

「買取型」と「保証型」

「買取型」と「保証型」の商品性は全く異なります。「保証型」を取り扱う金融機関は7機関(2020年10月現在)しかありませんが魅力的な商品もみられます。違いを確認しないまま同じフラット35として利用している方もいらっしゃるのではないでしょうか。「買取型」と「保証型」のおさえておきたい特徴は次の通りです。 (※10)

 

(※10)出典:住宅金融支援機構フラット35「【フラット35(保証型)】」

 

 

<「買取型」と「保証型」のおさえておきたい特徴>

「保証型」もフラット35ですので、全期間固定金利型の住宅ローンであること、対象となる住宅の技術基準、物件検査の手続きなど共通点は多く見られます。しかし、金利や諸費用など重要な点で異なりますので必ず見積もりやシミュレーションで確認する必要があります。

 

たとえば「買取型」の場合、融資率が9割以下と9割超で借入金利は異なりますが、「保証型」は取り扱う金融機関によっては融資率8割、7割でも金利が変わります。また「保証型」では新機構団体信用生命保険(※)に加入できず、必要に応じて金融機関が提供する団体信用生命保険(団信)を利用します。団信の種類によって保険料の負担の有無が異なりますので、注意が必要です。

 

「保証型」を取り扱っている金融機関の多くは「買取型」も取り扱っているため、両者の違いを理解して比較検討しないと混乱してしまいます。「保証型」は金融機関によって商品性が異なるため、全く別商品として比較検討したほうがいいでしょう。

 

※新機構団体信用生命保険:団体信用生命保険(団信)は、住宅ローンの利用者(債務者)が死亡または所定の高度障害時、以降の返済が不要となる保険。住宅金融支援機構が取り扱う団信を新機構団体信用生命保険という。

フラット35の取扱金融機関でも、取り扱っていない商品がある

ここまでさまざまな商品を紹介しましたが、取扱金融機関であればすべての商品を取り扱っているわけではありません。たとえば、フラット50は、信用金庫・信用組合を中心に一部の金融機関しか取り扱っておりません。

 

フラット35に限らず、ネット銀行を含めると、さまざまな住宅ローンが選択肢となります。どのような商品であれ、自分の借入条件に沿った見積もり・シミュレーション結果で比較し、自分に合った商品を選ぶことが重要です。

 

【執筆者プロフィール】藤 孝憲

ファイナンシャルプランナー(CFP®)

個人相談・ライフプラン作成・保険販売などの経験をもとに、商品販売をしないファイナンシャルプランナーとして、生活者の立場にあった商品選びなどについて情報発信している。

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