不動産の売却や住み替えにまつわる疑問や不安にQ&A形式でお答えします。お客様から多くいただく質問をまとめてみました。
ここにご紹介している質問以外で聞きたいことや、もっと詳しくお知りになりたい方は担当店または、お客様サービス係までお問い合わせください。
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下記のテキストをクリックしていただくと、それぞれの質問へ移動します。
貸すのと売るの、どちらが良いか、買換えの際の売却と購入についてなどのご質問。
対応エリアについて、敷地面積などのご質問。
固定資産税についてや、確定申告についてなどのご質問。
当社と売却依頼時に結ぶ媒介契約などのご質問。
具体的な査定の内容についてや、査定の種別による査定項目についてなどのご質問。
売買契約時にかかる諸経費についてのご質問。
販売価格を検討するときの気をつける点などのご質問。
見学者がこられる前の準備についてのご質問。
- 貸すのと売るの、どちらが良いですか？
- ご要望をお聞きして総合的に判断し、ご提案いたします。
どちらが良いかについては、その不動産やお客様のご事情によって変わってきます。
お客様のご事情をお聞かせいただいた上で、最善の方法をご提案いたします。
こうした判断をするには、査定を依頼する際に、「家賃」と「査定価格」の両方を算出できる会社を選びましょう。
また、賃貸にした場合、賃貸管理などを委託できるサービスがあるかどうかも確認しておきましょう。
賃貸を依頼する場合、管理や賃料の回収や、立会い、募集など、また賃貸の未払いの保証サービスもある会社に依頼すれば、 家賃の不払いなどの心配もありません。当社ではこうした、家賃保証をつけた賃貸管理サービスをご用意しております。
- 売却したい不動産からかなり離れたところに住んでいるのですが
- 売却される不動産が当社の営業エリア内でしたらご所有者が離れてお住まいでも大丈夫です。
「両親が住んでいた不動産を相続したが、使用する予定がないので売却したい」など、既に様々なご相談をいただいています。
ご依頼主様が転勤などの事情で海外に住まわれていてもご相談いただけます。
- まだ時間はあるのですが、数ヶ月先には必ず売却しないといけません
- 買取保証を付けた仲介による売却をお薦めいたします。
一定期限内に売却しなければいけない場合、買取保証付きの仲介による売却をお薦めしています。
買取保証付きの仲介とは、まずは仲介で売却活動を行い、売れなかった場合、当社が買取りいたします。
買取りする金額は仲介で売却活動を行う前に予め取り決めておきます。
但し、買取保証をお付けできる不動産には条件がありますので、詳しくは担当者にお尋ねください。
詳しくはこちらをご覧ください。
- 住みながら売ることはできますか？
- もちろん可能です。中古の不動産を売却する場合、多くのお客様がお住まいになりながら売却をされます。
- 賃貸中なのですが、売却は可能ですか？
- 売却は可能です。
どのような条件で貸されているかお教えください。
賃貸中の不動産は基本的には収益不動産の取扱として売却活動を行います。
- 夫婦で共有名義になっているのですが、何か特別な手続きが必要ですか？
- 売買契約書の締結時、また登記手続に必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。
そのため、実印や印鑑証明書などをご夫婦個々にご用意していただくことになります。
- 買換えの際、売却と購入はどちらを先にした方が良いですか？
- 売却資金で新しい住まいを購入する方は、売却を先行させるのが良いでしょう。
持ち家に住宅ローンが残っている場合、完済してからでないと、新たに購入先の住宅ローンを組むことができません。
そのため、資金計画上、一般的には売却を先行することになります。
ローンがない場合や、既に完済している場合、そして自己資金にゆとりがある方などは、購入を先行させることができます。
- どんな種類の不動産でも相談できるのですか？
- 当社営業エリア圏内にある不動産で、土地・戸建て・マンションなど個人向け不動産の他、ビルや倉庫・工場など事業用不動産等であれば、個人用・事業用の不動産を問わずご相談いただけます。
ご売却の方法については、仲介や買取などご要望にあわせてご提案させいただきます。
但し、買取および買取保証については次の条件がございます。
・市街化区域内で、建築基準法に適合した建物及び宅地
・近畿圏、首都圏等の当社店舗の営業圏内に存在すること
（これらの条件に合致していても取扱いできない不動産もございますのでご了承下さい）
- 対応できるエリアはどこですか？
- 仲介は日本各地、買取・買取保証は近畿圏・首都圏等、当社店舗の営業圏内となります。
仲介による売却の場合と買取・買取保証による売却で対応できるエリアが変わります。
・仲介による売却の場合
当社店舗営業エリアであれば可能です。
・買取、買取保証による売却の場合
近畿圏と首都圏等の当社店舗営業エリアで、かつ市街化区域内で建築基準法に適合した建物や宅地であることが条件となっています。
（但し、これらの条件に合致していても取扱いできない不動産もございます。詳しいエリアはこちら）
- 雨漏りしていても大丈夫ですか？
- そのままで売却できます。
雨漏りやシロアリの被害があることなど、お客様がご存知の不具合については全て事前に当社担当者にお伝え下さい。
それを踏まえた上で査定を行い、そのような状況を前提にして売却活動を行います。
買主様にも予め不具合があることを知っていただいた上で購入していただきます。
また、当社が買取をする場合についても同様です。
不具合があることを条件にそのままの状態で買取いたします。ご安心ください。
- 不要な家具は全部処分しなければ売却できませんか？
- 不動産売却をする場合、空家の状態で引き渡すことが原則です。
つまり、不要な家具等については基本的に売主様の負担と責任で処分していただきます。
処分方法としては、引越し時に引越し業者に引き取ってもらう、リサイクルショップに売却するなどの方法があります。
ただ、当社で買取をさせていただく場合は、こうした不用品の処分は当社で手配いたします（内容により有償となります）。
- 住み替え先に備品がついているので照明器具など残してもいいですか？
- 残したままでの売却は可能です。
何を置いていくのか査定の際に担当者にお伝え下さい。
それらの備品がついていることを条件に販売活動をいたします。
よくあるご依頼では、エアコンを置いていかれるケースが多いです。
但し、置いていかれる備品についてはその作動状況・故障があるか無いかなど担当者になるべく詳しくお伝え下さい。
- リフォームしたほうが売りやすいですか？
- 通常リフォームは必要ありません。
リフォームを行うと見栄えが良くなり、見学者の印象も良くなりますが、リフォームするとその費用が加算され、販売価格が高くなるケースがあります。
現状は自分の思い通りにリフォームしたいというご要望をお持ちの購入者が多く、購入者がリフォームを入居前にする場合が多いです。
しかし、建物の状況によっては、一部でもリフォームすることで印象が良くなり、早期の売却につながる場合もあります。
ご相談いただいた不動産の種類や地域性によって変わってきますので、具体的には担当者にお尋ねください。
- リフォームをした方がいいかどうかの見極めは？
- 戸建ての場合、築年数が古い（建築後15年以上を目安としてください）場合は、土地として購入する場合があります。
その際、リフォームをしていると、その費用等が無駄になり、販売価格もリフォーム分高くなるだけ問合せに影響します。また、リフォーム費用も設備等の入れ替えをすると、かなりの金額になります。
できるだけ、販売時に現金の支出を抑えたい方にはおすすめしていません。
マンションの場合は、お住まいされている期間に関わらず、住まいの状況によってリフォームの必要性を判断しますが、リフォームしない場合の方が多いです。
築年数とお住まいの状況によって判断するケースが多いので、具体的には担当者にお尋ねください。
- エアコンに不具合があります。事前に修理が必要ですか？
- お住まいを引渡す際に、エアコンを置いていかれる場合、ご契約の時に「付帯設備一覧表」を使ってエアコン等の設備の状況を買主様に確認していただくよう、担当者が手配いたします。
その際、売主様の負担で修理するか、撤去するかをとり決めることになります。
- 建物は古いのですが、中古一戸建てとして売りたいのですが。
- お客様のご要望により、中古戸建てとして、土地としても販売することは可能ですが、広告をする際には、どちらで販売するか選択しなければならないようになっています。
同時に土地と戸建てとそれぞれで広告はできませんが、始めは中古戸建てで販売し、また改めて土地で販売することは可能です。
中古戸建てで販売したほうが良いのか、土地として販売したほうが良いのか、地域の需要によっても違いますので、どちらが良いかは、地域に精通した担当者がご提案いたします。
- 戸建ては賃貸で貸すのは難しいを聞きますが、貸す場合のリスクは？
- マンションと違い、戸建ては個別性があるので、賃貸の需要が地域によって安定していません。
そのため、せっかくリフォームして貸し出ししても問合せがない、といったこともあり得ます。
また、入居の際には、必ずリフォームが必要になります。
戸建ての場合は、リフォーム費用がマンションより多大にかかります。築件数が古いとキッチンやトイレ、浴室などの設備の入れ替えが必要になり、かなりの出費になります。
こうした支出は、長期に入居していただかないと回収できません。
賃貸の需要がある地域の戸建て以外は、リスクが高いので、賃貸にすべきはどうかの判断は、地域に精通した賃貸、売買両方を取り扱っている仲介会社に相談することをおすすめします。
- 隣地との境界が見当たらない場合や、敷地の面積等が明確でない場合はどうすれば良いのですか。
- 不動産の売買契約をするためには、境界の確認は必須となります。
境界票が地中に埋まっていないかどうか確認し、境界がないようであれば、土地家屋調査士に依頼し、境界票を設置する必要があります。
境界票の設置にあたっては、隣地の所有者の立会いが必要となり、時間もかかりますので、お早めの対応をお薦めいたします。
また、敷地の面積等が不明な場合も、測量をし、敷地面積を明確にします。こうした測量の手配等も当社がいたします。
- 広い土地や高額な不動産を販売を依頼するときの諸注意は？
- 広い土地や1億円を越す高額な不動産は、購入される絶対数が少ないため、販売が長期化する傾向があります。
広い土地の場合は、販売価格を下げるために、土地をいくつかに分筆（土地を分割すること）して販売することがありますが、こうした分筆作業については、一般の方がするのは難しいといえます。
そのため、不動産会社の買取サービスを利用するケースがあります。
当社の買取りのご相談もこのような不動産のご依頼が多いです。
通常の販売方法では、なかなか難しい高額の不動産は、販売方法が多岐に提案できる不動産会社を選びましょう。
- 権利証を紛失してしまいましたが、どうすれば良いでしょうか？
- 権利証とは「登記済証」のことになります。
登記原因書とは、登記の原因となる事実を証する書面のことで、売買による所有権移転登記などの記録がここに記載されています。
権利証がない場合、権利証の代わりとして、司法書士に依頼して保証書を作成する必要があります。
作製するには時間がかかりますので、紛失された方は早期に依頼することをお薦めいたします。
- 「坪」の広さは？
- よく土地などの広さを表すのに「坪」という単位で表現されていますが、坪の具体的な広さは、「○○平米×0.3025＝△坪」と計算します。
また、2畳（帖）≒約1坪≒3.3平米としても計算されます。
- 売却にかかる税金や諸経費はどれくらい必要なのでしょうか？
- 不動産を仲介で売却する場合、仲介手数料を始め売買契約時に必要な印紙代や、決済時の司法書士手数料などの手数料が必要になります。
このような費用はお客様の状況や、不動産の価格によっても異なります。
- なるべく早く資金化したいのですが
- 当社による「買取」をご利用いただけます。
通常の仲介と違い、販売期間がなく、仲介手数料も不要となります。
築年数が古いお住まいなど、リフォームの必要なく、現状のままで買取らせていただきます。
買取につきましては詳しいコンテンツがあります。詳しくはこちらをご覧ください。
- ローン返済中ですが、売却は可能ですか？
- 売却は可能です。
抵当権が付いている不動産は、購入者に引渡す際にローンを完済して、抵当権を抹消いたします。
抵当権が抹消できるかどうかはローンの残債額やその不動産の売却できる価格、お手持ちの資金によります。
不動産の売却価格と手持ち資金を足しても、ローンの残債額が上回る場合、抵当権を抹消するためのローンを利用するという方法もございます。
当社にはこうしたご希望にお応えできる提携ローンをご用意しております（詳しくはこちら）。
どんな手法があるのか、お客様のご事情にあわせた最善の方法を担当者がご提案いたします。
- 売却代金はいつもらえるのですか？
- 売却代金は、契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。
具体的には契約時に売買価格の５〜１０％、引渡し時に残りの金額が支払われます。
- 自宅を売却した資金で、買換え先を購入したいのですが、そのスケジュールは？
- ご自宅の資金を受け取るには、買換え先に引越しをする必要があります。
このようなケースでは、一時的に必要資金を用意する「買換えつなぎ融資」の利用なども可能です。
他に買主様のご了解が得られれば、お引渡し後・残金受領後にも数日間、今の家に住まわせていただき、残代金を購入先に支払ってから引越しを行うことができる場合もあります。
このようなスケジュール調整をスムーズに行うには、自宅の売却と新居の購入を同じ不動産会社に依頼すると円滑に進みます。
- 売却した年の固定資産税はどうなるのですか？
- 固定資産税は、その年の１月１日現在の所有者に課税されます。
そのため、売却後も納税通知書が届く場合があります。
売主様がその年度の固定資産税を支払っていた場合は、引渡し日を基準日として、日割りで計算された金額を買主様からいただくことになります。
- 売却した場合、確定申告が必要ですか？
- 売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
売却した場合は、通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要になります。
適応される各種特例や控除については、お客様の状況によりますので、どのような特例等が適用されるか等の詳細については、担当者にお尋ねください。
なお、申告書の書き方については、各税務署で無料相談を実施しています。
- 早く売れるほうが高く売れるって本当ですか？
- 地域格差はありますが、不動産価格は全般的には右下がりの市況なので、販売が長期化すると相場が低下します。
査定価格は査定をした日から3か月以内に販売できる価格を算出しています。
ですから、3か月以上販売期間が長期化すると、市況が変化し、再査定が必要な場合があります。
その場合は、売出当初より相場が低下していることが多いので、3か月以内に販売できるほうが、結果的には、お手取り額が増えるというケースが多いです。
そのため、「早く売れるほうが高く売れる」といわれています。
お手取り額に影響するので、初回の売出価格の設定がたいへん重要だといえます。
- 折込チラシや住宅情報誌への掲載など、別途広告費用は必要になるのですか？
- 広告にかかる費用は当社が負担いたしますので、お客様にご負担いただくことはありません。
- ホームページ等のＷＥＢサイトへの掲載は無料ですか？
- 無料で掲載していただけます。
当社ではホームページ以外にもYahoo不動産をはじめSUUMO等の多くのポータルサイトに掲載し、広くお客様を集客します。
- 実際に売却をお願いした場合、どのような販売・広告活動をしてくれるのでしょうか。
- 社内オンラインを通じ、全国の直営店舗へ物件情報を紹介します。
指定流通機構（レインズ）へ物件登録し、近隣の不動産会社へも物件情報を紹介するなど、広く購入希望者を探索します。
新聞折込チラシや手まきチラシなどで物件情報を広告するほか、住宅雑誌やホームページ、各種ポータルサイトにも掲載します。
ホームページでは、お住まいの動画を掲載し、より具体的に詳しくご覧いただけるようにご紹介いたします。
そのほか、建物内部を実際にご覧になっていただくようにオープンハウスを開催したり、当社提携の企業の社員様向けにお住まいを紹介するなど積極的に活動いたします。
販売活動の詳細は、こちらに動画で紹介しています。
- 時間がかかって、結局売れなかったら困るのですが。
- 早期売却のためには、「査定価格」により近い「販売価格」を設定していただくことが重要です。
また、仲介で販売を依頼するほかに、「買取サービス」や、買換えの方には、 一定期間の売却活動後売れなかった場合に、あらかじめお約束した価格で買取らせていただく「買取保証サービス」がございます。
お客様のご事情にあわせてこのようなサービスをご利用ください。
- 販売を依頼した場合、鍵は預けなくてはなりませんか？
- 売主様が居住中の場合は、特に必要はありません。
空家の販売を依頼する多くの方は、鍵を依頼した仲介会社に預けるケースが多いです。
特に、売主様が遠隔に住んでいる場合や、多忙な方は、見学者が来る度に鍵を渡すことが難しいので、仲介会社に預けるケースがほとんどです。
ただ、販売の委託形態が「一般媒介」の場合は、数社に販売を依頼しているので鍵を複数の不動産会社に預けなければならないくなります。
空家の場合、販売中は、家の管理も仲介会社に依頼しているのと同じ状態になります。
安心して管理していただくには、数社の仲介会社に鍵を渡す一般媒介はあまりおすすめできません。
１社に限定した｢専任媒介」か「専任専属媒介」で販売することをおすすめいたします。
こちらで購入希望者のスケジュールにあわせてご案内いたします。
- 空家にしてから売却を始めますが、水道や電気などはとめた方がいいですか？
- 販売を始める時期によって、対応は変わります。
空家にしてからすぐ販売を開始する場合は、見学に来られた方がじっくりご覧いただけるように電気をつけられる状態にしておいたほうがいいです。
また、夏や冬など温度差が激しいときは、冷房、暖房が利用できるほうが、ゆっくり見学ができるので、電気は止めないほうがいいでしょう。
水道、ガスについては、見学の際に利用する頻度が少ないので閉栓してもいいでしょう。
また、空家にして１年以上は販売しない場合などは、電気もあわせて閉栓したほうがいいでしょう。
ただ、空家状態は、家の劣化の要因になりますので、長期空家の状態にするのは、将来売却するのであれば、おすすめできません。
- 買換え先の入居が遅れ、先に自宅が売れてしまったらどうなるのですか？
- 仮住まいをしていただくか、買主様に引渡し日を調整していただき、ご入居をお待ちいただくケースなどがあります。
一概には言えませんが、お客様のご事情、買主様のご事情を調整させていただき、最適なプランをご提案いたします。
- 売却していることを近所に知られたくないので、チラシなどせずに売却することは可能ですか。
- 広告をしないで売却することはできます。
当社に登録いただいている購入希望者の中から条件の合う方にご紹介したり、信頼のおける不動産会社に物件情報を紹介するなどで売却活動を行うことも可能です。
ただし、限られた販売活動となりますので、通常の販売よりもご契約に至るまでに時間を要することもございます。
近隣に知られたくない方などは、買取をご利用される場合があります。ご事情にあったプランをご提案させていただきますのでお気軽にご相談ください。
- 売却依頼時に結ぶ媒介契約には種類がありますが、それぞれの違いは？
- 媒介契約はご依頼の内容によって3種類あります。
1.専属専任媒介契約
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。
宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。詳細についてはこちらにも紹介しています。
2.専任媒介契約
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。詳細についてはこちらにも紹介しています。
3.一般媒介契約
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
それぞれの長所・短所はありますのでお客様のご希望にあわせてご依頼ください。 詳細についてはこちらにも紹介しています。
（住まいのコラムはこちら）
- 媒介契約中に、売却を止めると何か費用がかかりますか？
- 媒介契約は3種類あり、共に契約期間は最長3ヵ月となっています。
その期間中に販売を中止することは可能です。ご希望があればお申し付けください。
また、その期間中に販売活動をしたチラシなどの費用の負担も一切必要ありません。
- 調査に来られるときに準備しておくものは？
- 調査の際に絶対必要というわけではありませんが、今後販売を依頼するといった場合は、売買契約時や、決済時には必ず必要となるので事前にご用意しておくことをおすすめします。
<マンション・土地・戸建てともに必要な書類>
・登記済権利証 または登記識別情報
・固定資産税の納税通知書、または評価証明書
<住宅ローンを利用中の場合に必要な書類>
・ローン残高証明書またはローン返済予定表
<土地・戸建ての場合に必要な書類>
土地測量図面
<戸建ての場合に必要な書類>
建築確認済証および検査済証
<土地・戸建ての場合に必要な書類>
・マンション管理規約または使用細則など
パンフレットおよび広告資料 購入時の販売資料があればご用意ください。
- 調査のときにどんな話をすればいいですか？
- 対象不動産について詳しいのは売主様です。
そのため、売主様のしっているその不動産のセールスポイントを整理して不動産会社にアピールできるようにしておきましょう。
学校やスーパー、病院などの施設や、電車・バスなどの交通のこと、なども、普段利用していなくても答えられるようにしておくとよいでしょう。
- 査定は具体的にどんなことをするのですか？
- 査定の依頼方法は「簡易査定」と「訪問査定」の２種類があります。
査定の際には、売主様から直接お話をうかがうことはもとより、現地や周辺環境の調査、建築法規や権利関係の調査、周辺の売出し事例、 成約事例などを調査し、価格査定を行います。
マンションや一戸建て、土地など物件の種別によって調べる項目は異なります。
実際の現地調査や査定の内容、販売活動など動画で紹介しています。
こちらをご覧ください。
- 2種類の査定の違いは？
- 査定の依頼方法は「簡易査定」と「訪問査定」の２種類があります。
「簡易査定」は現地で外観を確認し、市役所・法務局等で物件調査を行い、 近隣での成約事例や現在の売り出し中物件の販売状況などを考慮して、簡易査定書を作成し、簡易査定価格をご報告いたします。
「訪問査定」は現地を確認し、建物を内覧させていただき、市役所・法務局等にて物件調査を行います。
お部屋や庭の状態、日当りや風通し、騒音等のチェックなども実際のお部屋で確認します。
近隣の取引事例を基に取引事例比較法を用い、価格査定書を作成いたします。
また、現在の売出し中の物件等から現在の市場動向を勘案し、精度の高い査定価格を算出いたします。
売出し価格および、販売プランもあわせてご提案させていただきます。
- 査定にはどのくらい時間がかかりますか？
- 簡易査定では、一般的に30分から１時間程度の調査で査定価格をお出しできます。
訪問査定は、現地確認のため、お部屋を拝見させていただきます。建物の規模にもよりますが、30分から1時間程度です。
その他に役所での調査、法務局での調査を行いますので、査定書をお出しするまでには、数日いただくかたちとなります。
「概算価格を知りたい」、「ちょっとした相場を知りたい」といった方はこちらの「らく早査定」をご利用ください。
マンションや土地などの「概算価格」を1秒でメール返信いたします。
- 査定価格はどのように算出するのですか。
- 近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴(土地の形状、方位や眺望、周辺環境など)から多面的に判断します。
また、都市計画法上の制限、前面の道路との接道状況や市場性も加味して、最も適正と思われる金額を算出します。
「査定価格」は概ね3か月以内に販売できる価格の目安として算出します。
- 査定を依頼したら、売らないといけないのでしょうか。
- 売却を依頼するかしないかについては、お客様ご自身で判断していただきます。
査定結果を参考にしていただくだけでも結構です。
- 実際に売却をスタートさせるときは、査定価格で売り出しをしないといけないのでしょうか。
- 必ずしも査定価格である必要はありません。
しかし査定価格は、不動産のプロとして客観的に物件を評価し、
周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。
査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、
結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
売り出し金額は担当者とよくご相談の上、決めることを勧めします。
- 調査のときはどんなところを見るのですか？種別による調査項目はどんなものがありますか？
- 建物の種類によって確認する内容は変わってきます。
それぞれのチェック内容をご説明いたします。
物件種別による調査項目は
＜マンションのチェック項目＞
・ 建物全体の印象や修繕の実施状況
・ エントランス、ポスト、廊下や駐輪場などの共用スペースの状況
・ 近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
・ 騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
・ ゴミ置き場、収集日の確認
・ リフォームの状況、必要性の確認、汚れの状況
・ 各部屋の広さ、収納量のチェック
・ 日当りの確認、風通しや窓位置の確認
・ 眺望の確認
・ 浴室やキッチンの大きさ、設備の状況
・ 手すりや段差などバリアフリーかどうか
・ セキュリティの状況
・ 床暖房やエアコンなどの設備の状況
・ 管理規約の確認
・ リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限等
・ 駐車場の空き状況
・ 管理会社、管理員、管理状況の確認
・ 管理費や修繕積立金の額、滞納の有無
・ 長期修繕計画の内容
＜戸建てのチェック項目＞
・ 建物の印象・部屋の印象、汚れの確認
・ 各部屋の状況、収納量の確認
・ 建て付け、基礎や外壁のひび、雨漏りなど構造の確認
・ 近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
・ 交通量の確認
・ 騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
・ ゴミ置き場の確認
・ リフォーム状況、室内の汚れ状況等の確認
・ 駐車場の有無
・ 境界や越境等の確認
・ 埋設物の確認
隣地の上下水道管が埋設されているケースも
・ 接道状況、道路種類の確認
・ 日当りの確認、風通しの確認
その他には関係庁舎にいき必要な事項を調べていきます。
●役所調査
用途地域の確認、建築、法令上の制限、公道・私道など道路の種類や幅員、
電気・上下水道・ガス等の設備の状況などを確認します。
●法務局調査
法務局では、登記簿謄本をもとに、主に所有者、地目、地積、持分、抵当権、近隣所有者などの確認を行います。
また、公図や地積測量図などを用いて、隣地との境界、道路との境界等の確認をします。
●市場調査
売出し物件の調査
類似する売出し中の物件を調査して、売出し価格の参考にします。
例えば、購入希望者が比較する条件の近い売出し物件の状況把握、その物件の売出し期間など、
さまざまな情報を考慮した上で、最適な売出し価格の提案を行います。
●成約価格の事例
実際に成約に至った価格を調査し、成約見込み価格を算出します。
- 販売価格はどのように決めるのですか？
- 「査定価格」は概ね3か月以内に販売できる価格の目安として算出し、算出の根拠や資料もあわせてご説明させていただきます。
その上で「査定価格」をご参考にしていただき、お客様がいつまでに売却したいのか、といった状況にあわせて、最終的には、販売価格は売主様に判断していただきます。
「ご希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、ご遠慮なくご希望をお申し付けください。
ご希望価格に沿った販売計画をご提案させていただきます。
- 実際に売却をスタートさせるときは、査定価格で売り出しをしないといけないのでしょうか。
- 必ずしも査定価格である必要はありません。
しかし、査定価格は、不動産のプロとして客観的に物件を評価し、 周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。
査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、ご売却までに長い期間を要し、 結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
売出し金額は、営業担当者とよくご相談の上、決めることを勧めします。
- 販売価格を自分で検討するときはどのような点に気をつけたらいいですか？
- 販売を開始する場合、当初の問合せがたいへん大切です。
初広告のときに反響がとれない場合は、販売期間が長期化する傾向があります。
広告を見る方の注目度が一番高い初広告のときに、問合せがとれるような価格設定にすることをご提案いたします。
近年は、買主様もインターネット等を活用して物件の検索、相場のチェックをしているため、物件に関して多くの情報を持っています。
相場から離れた売出し価格は、問合せがなく、ご売却が長期化するだけです。
営業担当者のアドバイスと合わせて、売主様ご自身も市場や相場などについてできるだけ把握しておくことが大切です。
- 販売後、「価格交渉」があると聞いていますが、どのような内容ですか？
- 売買契約の前には、購入希望者から購入の意志を示す「購入申込書」を受領します。
その書面には、購入希望者からの「購入希望価格」を含め、引渡し時期などの諸条件が記載されてている場合があります。
「購入希望価格」と販売価格とに大きな価格差がある場合は、まずは購入希望者の要望を不動産会社を通じて確認し、その後、売主様の要望も不動産会社に伝え、契約価格の調整を慎重にしていきます。この交渉を「価格交渉」といいます。
購入希望者と売主様は直接交渉はせず、すべての交渉、確認事項は不動産会社を通して進めます。そうすることで後々のトラブル回避になります。
価格交渉は必ずあるわけではありませんが、市況の相場からかけ離れた販売価格の場合は、交渉が入るケースが多いです。
売主様の希望にあわない価格の場合は、購入の申込みを断ることもできますが、売主様の希望価格を返して不動産会社を介して、数回お互いの希望価格をすり合わせをして売買価格を決めていくことが一般的です。
- 主様はいつ見学にくるのですか？
- 事前にお約束した日時に、不動産会社の担当者と一緒に見に来られます。
また、土日など一定の期間、自由に見学できるようなオープンハウスを開催し、購入希望者に見ていただいたりします。
- 見学者が来られる前にしておく準備は？
- 見学に来られた方は、実際に室内等の状態をご覧になりたい方です。
住んでいる方にはわからない細かいところまで見学者はチェックします。
リフォームをしなくても、室内の清掃だけで、かなり見学者の心象は変わります。
できるだけ、整理整頓に努めていただくことが、まずは見学者の第一印象を良くします。
マンションなど、間取りに特徴のない不動産ほど、室内の状況によって見学者の販売意欲を左右します。
具体的に整理するところと気をつけるポイントをまとまてみましたので、参考にしてください。
<室内編・整理・清掃のポイント>
●玄関の清掃 ・・・余計なものを整理、埃や汚れは必ず清掃。
●エアコン掃除 ・・・意外と埃がたまっていると印象が悪い。
また、エアコンを使用しているときに嫌な臭いがないか確認しましょう。
●電球の交換 ・・・室内が明るいとよい印象を持ちます。全部交換すると費用もかかるので、見学者の滞在時間が長いリビングなどだけでも交換しておきましょう。
●床掃除 ・・・べたつき、床の傷はわかりにくいように補修をしておきましょう。
●キッチン、トイレ、お風呂などの水まわりの掃除・・・くすみ、髪の毛、臭いなどに気をつけ、清潔な印象をもっていただけるように清掃しましょう。レンジや換気扇が汚れているのもマイナスです。
●照明の掃除 ・・・電球の交換をできない照明については、照明や反射板などを拭き掃除をするだけでも明るくなります。
●片付け・・・余計なものが部屋にないか確認を。いろいろ物が室内にあると、狭くごちゃごちゃした印象になります。
●押入れ・クローゼットの中の整理・・・収納部分は必ず見学者はあけて広さなどを確認するので、整理されていないと狭く、不潔に見えます。
●障子や襖の補修 ・・・破けていると印象が悪いので必ず補修をしておきましょう。
●カーテン洗濯 ・・・室内の臭い、明るさに影響しますので、レースカーテンも洗濯しておきましょう 。
<室外編・整理・清掃のポイント>
<マンションの場合>
マンションは庭などがありませんが、バルコニーや共用部分の整理はしておきましょう。
●バルコニーや庭・・・・泥よごれや不要物など、片付けをしてきれいにしておきましょう。
●ポーチや玄関ドア・・・印象を左右するので掃除をしておきましょう
●集合ポスト・・・自分のポストの不要物の処理、周辺のゴミなどはこまめに捨てておきましょう
●共用廊下・・・自転車や傘など、私物化している方がいれば注意を。余計なものを置かないようにしましょう。
部分の片付けもしましょう。
●エントランスや廊下・・・ゴミがないかなど事前にチェックをしておきましょう。
<戸建て・土地の場合>
●庭の雑草の手入れ・・・できれば除草しておきましょう。
●雨どいなど・・・壊れていたら補修しておきましょう。
●門扉まわりの掃除・・・埃、さびなど手入れをしておきましょう。
●外壁の掃除・・・くもの巣などないか、水洗いなどしてきれいにしておきましょう。
●駐車場の整理・・・余計なものがあってごちゃごちゃしていないか？整理できていないと狭い印象をもたれます。
- ペットを飼っているのですが、見学者が来る前の注意は？
- ●ペットを飼っている家、普段から喫煙している部屋などは、思ったより臭いが残っているものです。
あらかじめ消臭剤などでケアし、毛などが見学者に付かないよう掃除はきっちししておきましょう。
また、見学者が来るときには、ゲージに入れるか、できれば室内にいないようにすることをおすすめします。
- 見学直前の準備は
- 明るい印象をもってもらいましょう。そのために、次の準備をして見学者を迎えましょう。
● 内見の時は、できるだけ日中の明るい時間にご案内するようにしましょう。
東向きのお住まいは午前中に、西向きのお住まいは午後に。
●日中の見学の際でも、電気をつけておくほうが、明るい印象をもっていただけます。
● カーテンやブラインドは開けて、開放感のある明るい印象にしましょう。
● 玄関から居室、トイレ等、すべての照明をつけた方がより好印象です。
● 必要であれば、エアコンなどで快適な室温に調節しておきましょう。
● 風通しのよい部屋では、窓を開けて心地よさをしっかりアピールしましょう。
● 床暖房などがあれば、事前につけておくなど説明しやすい状態にしましょう。
● BGMもおすすめです。心地よい音楽を流しておくのもよいでしょう。
● お客様のために、スリッパの準備をしておきましょう。
- 売買契約時にかかる諸経費などを教えてください。
-
諸経費の支払いは通常、売買契約時と決済時の２回に分けて支払います。
売買契約時には以下の２つの費用が必要になります。
１、仲介手数料（前半分）
仲介手数料とは、宅建業者に不動産を仲介してもらった場合に支払う手数料です。
売却が決定し、成約した場合にのみ、その取引額に応じて必要となります。
ただし、当社が買取りをする場合は、仲介手数料は不要となります。
売買契約時に半金、残代金の決済時に残りの半金を支払うのが一般的です。
仲介手数料の計算方法については次のようになります。
※媒介契約を結ぶ際や、成約できずに売却を中止するなどの場合は、仲介手数料は不要です。
<仲介手数料の簡易計算方法 >
※金額それぞれに消費税等がかかります。取引額が２００万円以下 取引額の5％取引額が２００万円超４００万円以下 取引額の4％＋2万円取引額が４００万円超 取引額の3％＋6万円
２、印紙税
不動産を売却する際の「売買契約書」や、ローン利用の際の「金銭消費貸借契約書」などの
作成時に必要となります。
売買金額やローンの借入額に応じて印紙税額がかわります。
不動産売買に関する契約書の印紙税（1通ごとにかかります） の納税方法は、各文書に収入印紙を貼付して支払います。
- 決済時にかかる諸経費などを教えてください。
- 諸経費の支払いは通常、売買契約時と決済時の２回に分けて支払います。
売買契約時には以下の４つの費用が必要になります。
※これ以外にも費用が必要な場合がありますので、詳しくは営業担当者にお問い合わせください。
１、仲介手数料（後半分）
仲介手数料とは、宅建業者に不動産を仲介してもらった場合に支払う手数料です。
売却が決定し、成約した場合にのみ、その取引額に応じて必要となります。
ただし、当社が買取りをする場合は、仲介手数料は不要となります。
売買契約時に半金、残代金の決済時に残りの半金を支払うのが一般的です。
仲介手数料の計算方法については次のようになります。
<仲介手数料の簡易計算方法>
※金額それぞれに消費税等がかかります。取引額が２００万円以下 取引額の5％取引額が２００万円超４００万円以下 取引額の4％＋2万円取引額が４００万円超 取引額の3％＋6万円
２、その他諸費用など
・ローンの抵当権抹消登記（住宅ローンが残っている場合に必要）
・司法書士への報酬
３、所得税/住民税
売却時の譲渡益に対し、課税されます。ただし、控除制度があります。
４、引越し費用
引越しにかかる費用。
そのほか、土地の場合は、地積を確定させるための測量費用、リフォームをした方が良い場合は、
リフォーム代、建物を解体して更地にした方が良い場合では、その解体費用も必要になります。
