マンション購入前に見極めたい管理費と修繕積立金のからくり

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マンション購入後、住宅ローンの支払いは、借り換えたり繰上げ返済をしたりすれば、負担を軽くすることはできます。

 

ただ、管理費と修繕積立金は、自分の意思だけではどうすることもできません。この管理費と修繕積立金とは、どのようなものなのでしょうか?

管理費は“高く”修繕積立金は“低く”設定される傾向に

「管理費」とは、管理組合の毎月の運営・管理に要する費用です。具体的には、管理会社との契約で定めた会計業務、清掃業務、点検業務などにかかる費用のほか、敷地や廊下などの電気代や水道代、火災保険などの損害保険料に充てられます。

 

管理費の多くが管理会社との委託管理費に充当され、マンションを分譲する会社の系列の管理会社などに委託することが一般的です。そのため、分譲当初の管理費は相場より安く設定されることは少なく、適度な水準であるか、むしろ割高の傾向に。「エレベーター基数が多い」「敷地が広い」「共用設備が充実している」とったマンションでは、それらの管理費用も含まれるため、どうしても管理費の金額が相対的に高くなります。よって、過剰な共用設備がある場合には経済的に重荷になることも。

 

一方、「修繕積立金」は定期的に行う大規模修繕等に備え、管理組合で計画的に「貯める」お金です。管理会社にとっては利益につながらない費用であるため、管理費と比べて低く設定されがちです。

 

なお、新築マンションの分譲時点で管理費と修繕積立金は決められていますが、これらはマンション分譲業者が「仮に」決めた金額であり、マンション分譲後の管理組合の集会で変更できます。ただし、金額を変えること、特に費用負担を増やす変更には抵抗感が強く、変更するための正当な「理由」が求められ、十分な理解が得られない場合、変えることは容易ではありません。

「一時金」を徴収するマンションでは、いずれ見直しが必要

また、新築分譲時に「管理準備金」や「修繕積立基金」などと称して、1戸あたり数十万円程度の「一時金」を徴収しているマンションもあります。「管理準備金」や「修繕積立基金」などの一時金を徴収する目的は、月々の支出を抑えるためです。実際には数千円の違いであっても、住宅ローンを含めた月々の負担額の差には購入検討時には敏感に反応しがち。さらに、分譲時に一時金で徴収すると、物件価格や税金、諸費用などと比べて小さく見えるため、あまり抵抗感はないようです。

 

ただ、管理準備金を徴収する分、月々の管理費が安く設定されているマンションでは、期間の経過に伴い、管理準備金を取り崩していくため、管理準備一時金が底をついた場合は管理費の値上げ(または管理内容の見直し)が必要です。

 

同じように修繕積立基金を徴収している場合、10年目~15年目に行われる第1回目の大規模修繕の費用は基金と積立金で手当てできても、次の大規模修繕に向けて修繕積立金を大幅に値上げしなければならない場合もあります。

管理費と修繕積立金は簡単に値上げできない。資産価値低下リスクも

しかし、管理費や修繕積立金の値上げは生活に直結する問題であるため、簡単に値上げすることはできません。規約では「管理組合の集会で出席議決権の過半数の賛成で決議できる」と定められていますが、この決議を円滑に進めるためには、

 

1.理事会で、現状の修繕積立金と将来の修繕計画を把握する
2.現状から値上げの必要性を周知し、区分所有者へのアンケートを実施する
3.アンケート結果から適切な方針を理事会で決定して、集会の決議に謀る

 

と丁寧かつ慎重な進行・説明がなされなければなりません。

 

仮に、値上げできず、大規模修繕を先送りにすると、当面の費用負担は抑えられても、長期的には資産価値の低下の問題も生じます。

 

よって、管理費と修繕積立金が高すぎず、安すぎず、適切な水準に設定されたマンションを購入することが、将来的な売却を視野に入れるうえにおいても重要といえるでしょう。

 

筆者:益山真一/ファイナンシャル・プランナー
「3大資金(住宅・教育・老後)」を効率的に手当てし、ライフプランを実現するための家計管理を提案するファイナンシャル・プランナーとして、セミナー・執筆、相談を展開。仕事の目標は、お客様の「心、体、お金、時間、仕事」のバランスの改善による幸せ実現。セミナーは平成28年12月末時点で累計2,557回を数える。■HP:http://www.fp-masuyama.com/

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