マンション購入前に!資産価値の維持に着眼した立地条件の調べ方

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マンションを購入するときに重視される条件の“トップ3”は「立地」「間取り」「価格」です。ただ、「間取り」はリフォームで変更できますし、「価格」は築年数や広さなどに応じて異なるため選択の余地がありますが、「立地」だけはどうすることもできません。

 

「立地」を考えるとき、真っ先に浮かぶのが「勤務先や通学先までの時間」や、スーパーやコンビニなどが近くにあるかといった「買い物の利便性」でしょう。これらはもちろん重要ですが、今回は「資産価値の維持」に着眼した「立地条件」の調べ方をご紹介します。そのポイントは、以下の3つ。

 

1.駅の乗降客数
2.育児・教育に関すること
3.ハザードマップ

 

それぞれ詳しく解説します。

1.駅の乗降客数

まずは「最寄り駅の乗降客数」を調べてみましょう。各鉄道会社では「乗降客数」を公表しています。その乗降客数が多い駅ほど価格は高く、過去と比較して安定的に人数が増えている地域は着実に人気が高まっていると考えられます。

 

ただし、今後の資産価値に着目するならば、過去の乗降客数を調べつつ、今後、どのようになるかを推察してみましょう。新しく駅ができる場所(例:2020年、田町と品川の間、日比谷線の霞が関と神谷町の間)だけではなく、既存の駅でも「近くに大型の商業施設がオープンする」「大学を誘致している」地域、都市中心部への交通の利便性が高まる地域(例:直通運転、本数増加)の物件の資産価値は高まりやすいと考えられます。

 

(参考)
・JR東日本 各駅の乗車人員 http://www.jreast.co.jp/passenger/
・東京メトロ 各駅の乗降人員ランキング
http://www.tokyometro.jp/corporate/enterprise/passenger_rail/transportation/passengers/

2.育児・教育に関すること

市区町村によって乳幼児や子どもにかかる医療費助成制度が異なります。例えば、東京23区の多くは所得を問わず中学校卒業まで医療費が無料。千代田区は高校卒業まで入院・通院ともに医療費がかからず、北区は高校卒業までの入院は医療費がかかりません(通院は有料)。川崎市、横浜市は、1歳児以上には保護者の所得制限があり、入院は中3まで、通院は平成29年4月からは小6まで医療費が無料となります(現在は小3まで)。また、私立幼稚園の入園料や月謝の補助なども市区町村で異なります。

 

一方、都市部では、高層マンションが急激に増えたために、地元の小中学校に入学できない事態も発生しています。子どもを増やすための政策を実施している地域では、人口構成が若返るメリットもありますが、子どもが増えすぎたために不便を被る可能性もあるのです。地域の市区町村役場のホームページなどで、地域の公立の幼稚園、小学校、中学校の定員、応募人数などの状況を把握できます。

 

子育てに関する経済的環境および教育環境は、生活だけでなく、資産価値にも影響を及ぼすことを知っておきましょう。

3.ハザードマップ

マンション物件を探す際、自然災害が起きた場合の被害は想定しづらいものです。しかし、一生に一度あるかないかの自然災害であっても、その被害を受けると被災後の生活の立て直しは容易ではありません。精神的負担はもちろんのこと、経済的負担も小さくなく、自然災害を受けたことにより資産価値が大きく下落する可能性もあるのです。損害を復旧するには各種保険を活用すれば良いですが、資産価値までは回復できません。

 

このような事態を回避するために活用したいのが「ハザードマップ」です。例えば、地震による被害ひとつを取っても「倒壊危険度」「火災危険度」「避難危険度」など、さまざまな視点からハザードマップが作られています。

 

(参考)
・東京 地震に対する地域危険度の測定調査 http://j-jis.com/data/tokyo/
・東京都都市整備局 地震に関する地域危険度測定調査
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

 

その他、台風や集中豪雨、噴火、津波などが発生した場合のハザードマップも多くの地域で作成されていて、市区町村役場はホームページで公表していたり、冊子で配布したりしています。万が一の自然災害により、日常生活が脅かされるリスク、財産を失うリスクを少しでも小さくするために確認しておきましょう。

 

(参考)
・東京都建設局 洪水ハザードマップ
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/river/chusho_seibi/index/menu03.html

「資産価値」に着眼することは将来的な売却にも有利に働く

さて、いかがでしたでしょうか?今回は、「資産価値の維持」に着眼した「立地条件」の調べ方について、3つのポイントに分けてご紹介しました。勤務先や通学先までの時間や買い物の利便性もマンション購入には重視したい条件ですが、長い目で見て「資産価値」に着眼することは将来的な売却などの際に有利に働きます。これからマンションの購入を検討するのであれば、ぜひ立地条件についても調べてみてください。

 

筆者:益山真一/ファイナンシャル・プランナー
「3大資金(住宅・教育・老後)」を効率的に手当てし、ライフプランを実現するための家計管理を提案するファイナンシャル・プランナーとして、セミナー・執筆、相談を展開。仕事の目標は、お客様の「心、体、お金、時間、仕事」のバランスの改善による幸せ実現。セミナーは平成28年12月末時点で累計2,557回を数える。■HP:http://www.fp-masuyama.com/

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