やじるしと札束を持った男性

将来の資産価値が下がりにくい物件の見極め方

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「東京の新築マンションの価格は都民年収の11.3倍」

「首都圏の新築マンションの価格は月額賃料の約340倍に」

「3大都市圏より、札幌市、仙台市、広島市、福岡市の公示価格の上昇率が上回る」

 

このようなニュースを見るたび、改めて都市部の不動産価格が高いことを感じさせられます。

 

今の不動産価格は、アベノミクス、低金利、相続税の基礎控除の縮小などを背景とした上昇であり、2012年以前と比べると、割高に感じる方も多いことでしょう。しかし、景気は好不調を繰り返しますし、政策の効力には一時的な見方も……。

 

プロの投資家は別として、長期的な視点から「資産形成」「資産価値の維持」を目的として不動産の購入を検討しているのであれば「安い不動産を買うのではなく、割安な不動産を買う」「将来から逆算して考えて割安と思われる不動産を買う」という視点から検討しましょう。

 

今回は資産価値が下がりにくい物件の特徴を解説します。

購入検討中の物件。借りたら、いくら?

電卓を持って悩む男性

その不動産価格は高いのか、それとも安いか――。同じマンションの別の部屋や近隣物件と比較したり、自分の予算と比べたりなど、さまざまな比較方法がありますが、その中に「借りたら、いくら?」という考え方を付け加えてみてはいかがでしょう?

 

具体的には、購入検討中の物件の近隣地域で、同じような条件(面積、間取り、駅からの距離、築年数など)の賃貸物件の家賃を調べてみましょう。購入検討中の不動産の価格を賃料(月額)で割った数値が小さいほど「割安」、大きいほど「割高」と判断することができます。絶対的な基準はありませんが、新築マンションでは240(マンションPERに換算すると20倍)を超えると「割高」とされ、首都圏の新築マンションでは、この数値が300を大きく超える物件が多くなっています。

人口増減や施設・駅・高速道路の開業に注目し「街の将来」を予想する

茶色くて大きな建物

また、将来の資産価値を知るには「街の将来」を予想することも大切です。

 

2015年人口増減率ランキングTOP30のうち、人口10万人以上の市区町村は以下のとおりです。

 

東京都中央区(5位)

大阪市北区(11位)

東京都港区(16位)

埼玉県戸田市(20位)

千葉県流山市(27位)

神奈川県川崎市中原区(29位)

埼玉県ふじみ野市(30位)

 

東京都中央区、大阪市北区、東京都港区は都市の中心部ですが、他の地域は、東京から少し離れた地域であり、「都市中心部までの鉄道アクセスが良い」「高速道路へのアクセスが良い」といった共通点があり、人口が増加していると考えられます。

 

例えば、神奈川県川崎市中原区は、2010年に横須賀線の武蔵小杉駅が開業し、品川、東京、成田空港へのアクセスが改善され、開発が続いています。千葉県流山市は、2005年につくばエクスプレスが開業し、ミニ新幹線並みのスピードで、北千住や秋葉原にアクセスできることに加え、子育てしやすい街との評判が広まり、人気が高まっているようです。

 

また、2010年以降、地価上昇トレンドに入る2013年までの期間、横須賀線の武蔵小杉駅の開業(2010年、前掲)のほか、大学誘致を進める北千住周辺、東京スカイツリー開業(2012年)による浅草地区は、地価が上昇しています。

 

以上のように、「施設開業(誘致)や再開発による街の活性化が期待される地域」「都市中心部へのアクセスの改善が期待される地域」「子育てしやすい地域」などが資産価値の下がりにくいキーワードとして挙げられます。その他、最近は自然災害も多いため、各行政が作成するハザードマップも要チェックです。http://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/

資産価値の下落リスクを小さくすることはできる

テーブルに並べられた家

将来の資産価値がどうなるか、未来のことは誰にもわかりませんが、さまざまな角度から検討・判断することで、資産価値の下落リスクを小さくできる可能性が高まります。

 

「物件価格と賃料を比べる」

「街の将来を予想する」

 

この2つの視点を生かし、納得できる不動産売買を実現しましょう。

 

筆者:益山真一/ファイナンシャル・プランナー

「3大資金(住宅・教育・老後)」を効率的に手当てし、ライフプランを実現するための家計管理を提案するファイナンシャル・プランナーとして、セミナー・執筆、相談を展開。仕事の目標は、お客様の「心、体、お金、時間、仕事」のバランスの改善による幸せ実現。セミナーは平成28年10月末時点で累計2,520回を数える。

■HP:http://www.fp-masuyama.com/

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