二世帯住宅が相続税対策になるワケを検証

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「親とは、適度な距離を置いて住むことが理想」。

 

このように考える子ども世代は少なくありません。ただ、共働きをする場合、子どもの世話や将来の親の介護を考えると、親の近くに住んだ方が良いケースも考えられます。とはいえ、大都市ほど地価が高いため、子ども世代単独で住居を構える余裕がないというのも現実でしょう。

 

このような場合、解決方法となり得るのが「二世帯住宅」。同じ土地に住むことになるため、物理的距離は近くなりますが、内部で行き来できない分離型の住宅とすれば、心理的距離は確保することができます。それに、相続税対策としても効果的になることも。

 

今回は、以下の事例を想定し、二世帯住宅がどれほど相続税対策として有効なのか、段階的に見ていきましょう。

 

【事例】
父が持つ200平方メートルの敷地(相続税評価額3,000万円)に、「父母」が住む建物部分(床面積120平方メール)と「長男夫婦とその子ども1人」が住む建物部分(床面積120平方メートル)がある二世帯住宅(分離型)を建設した。建物の所有名義は父であり、建物は区分登記していない。なお、次男(別居)もいる。(※二世帯住宅であっても、区分登記されている場合には原則、適用できない)

父が死亡した際の一次相続で80%の評価減

二世帯住宅を建てた後、父が死亡し、母が相続した場合、無条件で土地の評価額が80%減額されます。この特例は「小規模宅地等の相続税の課税価格の計算の特例」といい、居住用の土地の場合、被相続人が所有する土地を、要件を満たす者が取得すると、敷地面積330平方メートルを上限に評価額が80%減額されるのです。

 

その要件は以下のとおり。

事例の場合、母が敷地を相続すれば無条件で80%の減額、また、長男が敷地を相続した場合も、相続税の申告期限まで所有し続け、住み続ければ80%の減額となります。適用できる場合、通常3,000万円の評価額は600万円に。なお、次男が相続した場合には、評価額は減額されません。

母の死亡後、相続した母の居住部分の貸し付けで家賃収入を確保

母が一次相続で取得した後、母が死亡した場合、長男が相続により敷地を取得すると、相続税の申告期限まで所有し続け、住み続ければ、評価額は80%減額されます。なお、一次相続と同様、次男が相続した場合には、評価額は減額されません。

 

長男が取得した母の居住部分は空き家となるため、しばらく経ってから貸し付ければ、家賃収入を確保することもできます。また、長男の子(および結婚相手・その子ども)が住むことも可能です。

長男死亡後、居住部分・貸付部分ともに評価減の対象に

長男が死亡し、長男の妻が相続により敷地を取得した場合、居住部分は無条件で80%の減額の対象となります。また、貸付部分も概ね相続開始から10か月、敷地を所有し続け、貸付事業を継続すれば、50%の減額の対象に。

 

なお、居住用部分と貸付事業用部分がある場合には、以下の式による面積調整が必要となります。(特定居住用宅地等の適用面積×200/330+貸付事業用宅地等の適用面積≦200平方メートル)

 

今回の事例の場合は、敷地面積が200平方メートルであるため、調整不要。評価額は1,050万円となります。
(内訳)
居住部分:3,000万円×1/2×20%=300万円
貸付部分:3,000万円×1/2×50%=750万円

二世帯住宅は相続税対策や家賃収入確保に有効

このように二世帯住宅は、相続税評価額を引き下げる手段となるだけではなく、親世代が死亡した後に賃貸することで、生計を支える手段にもなりえるのです。

 

もちろん、親との物理的距離が近くなることをデメリットと捉える考え方もあるでしょうが、相続税対策や家賃収入確保に有効であることは間違いありません。一度、検討してみてはいかがでしょうか?

 

筆者:益山真一/ファイナンシャル・プランナー
「3大資金(住宅・教育・老後)」を効率的に手当てし、ライフプランを実現するための家計管理を提案するファイナンシャル・プランナーとして、セミナー・執筆、相談を展開。仕事の目標は、お客様の「心、体、お金、時間、仕事」のバランスの改善による幸せ実現。セミナーは平成28年12月末時点で累計2,557回を数える。■HP:http://www.fp-masuyama.com/

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