住宅の模型を前に計算機を提示するスーツ姿の男性

なぜ、相続税対策に不動産の有効活用が効果的なのか?

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昨年 2015 年 1 月 1 日に相続税が改正されました。相続税改正の主なポイントは「基礎控除の引き下げ」です。

 

改正前の基礎控除は「5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」でした。例えば、夫婦と子ども2人という一般的な家庭で、ご主人がお亡くなりになった場合、法定相続人は3人ですから、基礎控除は5,000万円+1,000万円×3人=8,000万円。つまり、相続財産総額8,000万円までは相続税が課税されませんでした。しかし、相続税の改正後、基礎控除の額は3,000万円+600万円×3人=4,800万円に。同じ家庭でも、相続財産の総額が4,800万円を超える金額に対して相続税が課税されることになったのです。

 

この結果、相続財産総額が1億円の場合、改正前であれば相続税は200万円でしたが、改正後は630万円となり、430万円の増税となりました(遺産分割協議が成立していない場合を想定しています)。

 

不動産を有効活用すると「税法上の財産評価額の引き下げ」を見込める

住宅の模型とお金と計算機

相続税対策には、一般的にさまざまな方法が考えられますが、不動産の有効活用が効果的な理由は、相続税法に基づく「税法上の財産評価額の引き下げ」という仕組みをうまく利用しているからです。

 

例えば1億円の預金は、税法上も評価額は1億円で評価されます。しかし、この1億円で5,000万円の土地を購入して5,000万円の建物を建てると、土地は路線価評価額で評価されるため、税法上の評価額は4,000万円程度に。また、建物評価額は、税法上、固定資産税評価額で評価することになり、5,000万円で建てた建物でも3,000万円程度で評価されます。

 

つまり、1億円の現金で土地と建物を購入すると、4,000万円+3,000万円=7,000万円となり、財産評価額が税法の計算上3,000万円も引き下げることができるのです。3,000万円の財産評価額の引き下げに成功すると、相続税率の最高税率55%が適用される場合、1,650万円もの節税が可能となります。

相続税対策に効果的な2つの不動産の有効活用法

相続税対策に効果的な不動産の有効活用として、よく用いられる方法としては「(1)収益物件の購入」と「(2)子世代住居」が挙げられます。

 

(1)収益物件の購入

上記のように1億円で土地と建物を購入した事例で、例えば、その建物が賃貸住宅である場合、土地の評価額は、路線価評価額の4,000万円が約82%の3,280万円となり、建物評価額は固定資産税評価額の3,000万円が2,100万円に引き下げられます。

 

つまり、1億円の現金で収益物件を購入すると、財産の評価額は、3,280万円+2,100万円=5,380万円となり約半額に。これは、税法に基づく評価額の引下げであるため、将来的な税務調査のリスクは全くない相続税の節税対策です。

 

(2)子世代住居

例えば、子世代の新居を親の資金で親の名義で購入します。5,000万円のマンションを全額親の資金で購入した場合、マンションの固定資産税評価額は物件価額の半額程度ですから2,500万円ほどに。この方法で、将来の相続税課税対象財産を税法上2,500万円圧縮することができます。

 

親の資金で、親名義で購入するため、贈与税は課税されません。また、親が子世代の住宅を購入するので、子が親に家賃を支払う必要もないでしょう。仮に、子が親に家賃を支払う場合、(1)の収益物件を購入した場合と同様に、建物評価額は2,500万円から1,750万円に引き下がるため、さらに相続税を節税することができます。ただし、たとえ親子の賃貸借であっても、親は不動産所得の確定申告が必要であることにご留意ください。

不動産を有効活用し、資産を守りながら節税対策を

相続税の増税によって、不動産評価額の高い地域にお住いの場合、一般的なご家庭でも相続税が課税されるリスクが著しく高まっています。また、改正前から相続税が課税されるご家庭でも、その負担額の上昇は顕著です。

 

不動産を有効活用し、資産を守りながら節税対策を行い、次の世代に財産を遺しましょう。

 

筆者:近江清秀/税理士

1965年、神戸市生まれ。神戸大学法学部卒業後、公認会計士の資格を取得。1994年10月朝日監査法人(現・あずさ監査法人)に入社。主にベンチャー企業の株式公開支援業務に従事。その後、中小企業の経営コンサルティング、会計・財務業務の実務経験を積み、2001年5月に独立。近畿地方を中心に中小企業の発展と相続税対策業務を行う。相続税対策においては、神戸・芦屋・西宮を中心に数多くの実績を誇る。

■HP:http://www.marlconsulting2.com/

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