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住宅ローン金利は歴史的低水準!今、マンションは買い替え時か?

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住宅ローンは歴史的な低金利局面に突入しました。

 

これを受けて、ハウスメーカーやマンション業者は「今は買い時!買い替えのチャンスです!」と販売活動に力を入れていますが、実際のところどうなのでしょうか?

住宅ローンを借りたい人には、強烈な追い風に

眼鏡と英字新聞

平成28年1月29日、日本銀行金融政策決定会合において、日本の歴史上初めてマイナス金利政策の導入が決定されました。

 

この政策により、普通預金の金利が0.001%に低下したり、一生涯の死亡を保障する終身保険などの保険料が引き上げられたりするなど、「お金を貯める」貯蓄面では向かい風が吹いています。しかし、住宅ローンを借りたい人には、強烈な追い風になっているのです。

 

「ソニー銀行が主要銀行で初めて4月以降の変動金利ローンの金利を0.499%に引き下げ

「全期間固定金利ローンであるフラット35(21年以上)の最頻金利が過去最低の1.25

「主要8行の2月の借換え申込件数が前年同月比2.5

 

このように、過去最低金利水準となった住宅ローン金利および金融機関の対応にローン利用者も敏感に反応しています。

 

現在の「世界経済の先行不安感」「国内消費低迷」を受け、日本銀行の金融緩和政策はしばらく続くものと思われます。ただ、住宅ローンの金利には、ローン利用者が死亡した場合に借入金を一括返済する「団体信用生命保険」の保険料(金利換算0.3%+α)などが含まれているため、金利がマイナスになることは考えづらく、金利水準は大底に近づいていると考えて良いでしょう。

住宅ローン利用でマンションの買い替えに絶好のチャンス到来!

住宅のパンフレットを眺める夫婦

この金利水準は、現在の住宅に住みつつ、住宅ローンを借り換えたい人はもちろん、マンションを買い替えたい人も最大限に活用したいものです。

 

「子どもが独立したので、コンパクトな物件に買い替えたい」

「できれば高齢となった親と同居したい」

「今後の生活を考えて、病院の近くに引っ越したい」

 

「できれば○○したい」と抱いていた潜在的な希望を実現するチャンスといえます。

 

マンションを買い替える際、従来では、「売却代金を買替え物件に資金に手当てして、住宅ローンは(できるだけ)利用しない」というケースが定石でしたが、今の低金利局面では、「歴史的低金利水準である住宅ローンを利用し、売却代金を手元に残す」ことを考えるのも手です。預貯金や資産運用などで大きく増やすことは難しいかもしれませんが、手元に多くの資金を置いておくことで「心の余裕」を得られることが最大のメリットです。

 

また、住宅ローンの借換えでは、最長でも「現在の住宅ローンの残りの返済期間」となりますが、買い替えた場合はこの制約がなく、年齢などの要件を満たせば、金融機関が扱う最長返済期間(例:35年)でローンを組むことができ低金利のメリットをより長い期間にわたり享受することができます。

 

金利がある程度高いときに借りたローンは、繰上げ返済により利息負担を軽減することが良いとされてきましたが、歴史的低金利の住宅ローンでは「約束通り返済すれば、ゆっくり返して良い」という「時間の利益」を活かすことも適切な選択といえるでしょう。

 

なお、より確実に、歴史的低金利の恩恵を受けたいのであれば、「見た目の金利が低く、半年ごとに適用金利が見直される変動金利」より「長期固定金利」のローンを利用することをおすすめします。

マンションの買い替えは今の時期に本腰を入れて検討すべき

今後、物価の上昇、社会保険料や消費税の引き上げなど、家計負担が増えていくことが予想されている中、住宅ローンを低金利で利用できるのは、とてつもなく大きいです。

 

マンションの買い替えを考えているのであれば、家計負担を抑えつつ、住環境を改善できる今の時期に本腰を入れて検討すべきではないでしょうか?

 

筆者:益山真一/ファイナンシャル・プランナー

「3大資金(住宅・教育・老後)」を効率的に手当てし、ライフプランを実現するための家計管理を提案するファイナンシャル・プランナーとして、セミナー・執筆、相談を展開。仕事の目標は、お客様の「心、体、お金、時間、仕事」のバランスの改善による幸せ実現。セミナーは平成28年2月末時点で累計2406回を数える。

■HP:http://www.fp-masuyama.com/

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