売却を考えたマンション購入!資産価値の高い物件の選び方

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マンションを購入する際のポイントとなるのが「資産価値」です。

時期が変わると価格も変わり、売却時には購入時から大幅に減額というのもよくある話。このような事態を防ぐには、購入時に物件の資産価値についてあらかじめ吟味しておく必要があります。

 

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それでは、物件の将来的な「資産価値」はどのようにして見極めればよいのでしょうか?さくら事務所ホーンインスペクション関西の代表、大森さんに、マンションの資産価値を見極めるための方法について詳しく伺いました。

 

 

 

資産価値が重要な理由とは

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欧米はマンションなど、不動産の売買が盛んで、住まいを資産として見る傾向があります。

対して、日本は一度購入したら長くそこに住み続けることが多く、どうしても資産という見え方は薄いといいます。

 

ライフステージが変わると、それに合わせて最適な住まいの形は変わります。例えば、子どもが社会人になり出ていくと、それまでの家は夫婦二人で住むには少し広く感じるかもしれません。住み替えのタイミングで住まいを賢く売却するためには、マンションであれ、戸建てであれ、住まいは自分たちの資産であるという意識が必要です。高く売却することができれば、次の住まい選びもスムーズですが、売却値が低いと次の住まいの選択肢が狭まってしまいます。やや先の話ではありますが、購入時から資産価値を意識することで、セカンドライフをスムーズに始めることができるんです

 

ライフステージに合わせた住み替え、それをスムーズにするためにも、住まいの資産価値を考えることはとても大切なことです。

それでは、資産価値の高いマンションとはどのようなものなのでしょうか?

大森さんに詳しく伺いました。

資産価値を上げるのは管理?「マンションは管理で買え」の意味とは

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駅チカや最先端の設備などが一般的には資産価値につながるといわれていますが、その上で大森さんが管理が資産価値を考える上で非常に重要なポイントとなるといいます。

 

私たちはよく「マンションは管理で買え」という言葉を使います。そのマンションの管理体制はどのようになっているのか、それが資産価値を大きく左右します

 

マンションの管理は一般的に、住民たちによる管理組合と管理会社によって行われます。

管理を行う住民たちの意識が低いと、マンション自体の管理が行き届かなくなり、外観や設備などが時間の流れとともに衰えていき、資産価値を損なってしまうとのこと。

また、最近問題になっているのが、管理会社などによる修繕積立金の着服。

マンションの修繕を行う際に自分たちに都合のよい見積もりをして、裏側で業者とマージンのやりとりをするという悪事を働く業者が横行しています。

 

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マンションは、住人みんなの資産であるという意識が欠けると、建物はどんどん痛んでいきますし、管理会社に任せっきりにした結果、着服されるというような結果になってしまいます。必要な箇所に適切なメンテナンスを行う。逆に不要な修繕は見直す。また、最近は民泊利用での問題もあるので、管理規約の中身も含めて、しっかりと管理が行き届いているマンションは、それだけで資産価値が上がります

 

立地や設備など、ほとんど同じ条件のマンションで、片方が管理がしっかりしており、もう片方が管理不足の場合、スペックや条件は同じでも、必ず管理が行われているマンションの資産価値が高くなるとのこと。

これから中古マンションの購入を検討している方には、管理がしっかりしているどうかを判断基準として持っておくことが大切とのこと。

その場合にチェックすべきなのが、マンションの長期修繕計画です。

 

長期修繕計画の修繕積立金の積み立て方式には2通りの方法があり、ひとつが最初から少し高めに設定して、それ以降変わらないという積み立て方、もうひとつが段階的に上げていくという方法。最初の積立金が安いのは、段階的に上げていく後者の方法ですが、そこには落とし穴があるんです

 

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中長期的な修繕計画を見据えて最初に高めに設定してそれ以降変わらない積み立て方は、大規模修繕の際にお金が足りないということは起こりにくくなっています。

対して、段階的にあげていく方式の場合、値上げごとに管理組合での合意形成が必要な場合は、値上げの合意が実現せずに積立金不足に陥り、早い段階で修繕一時金を徴収されるということも起こりえます。

 

グラフ

 

修繕期になって、急に50万出してくださいっていわれることもあるんです。急なことで、払えない人もいますよね。毎月の負担金が年々上がっていくというのは、非常に不安です。中古として買う側としても、ローンのことや将来の生活設計を立てやすい方がいいに決まっています。だからこそ、段階的に積み立てていく仕組みは最初はよいけど、少し注意が必要です。一度上がって、以降値段が変わらないという方式を採っているマンションの方がそういう意味では資産価値が高いといえるでしょう。

 

どちらの積み立て方を選ぶか、それは住民たちによる管理組合によって決めることができます。

新築でマンションを購入する場合は、これから管理組合を作っていく段階のため、どちらを選ぶかを決めることができます。管理が資産価値に影響することを覚えておくと、組合発足と同時により資産価値の高いマンションとして運営していくことが出来ます。

 

また、中古マンションを購入する方は、すでに組合があるため、マンションの長期修繕計画と修繕履歴、積立金の残高に必ず目を通すようにしましょう。もしも、修繕期にお金が足りていなかったり、現状の積立金額が低く、段階的に修繕金を上げる方式を採っていたりする場合は、組合が機能していない可能性が高いです。売却時の資産価値を考えると、このようなマンションは選ばない方が無難かもしれません。

 

資産価値の高い物件を選ぶには、必ずそのマンションの長期修繕計画をチェックするようにしましょう。

 

 

 

中古物件は要注意!マンション見学のコツとは?

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最後にマンションを見学する際のコツについても伺いました。

 

「押入れの中や点検口など、特に普段あまり目につかないところをチェックしてください。押し入れに黒ずみ、換気扇からの異音、点検口での水染みなど、共用廊下やバルコニーでは塗装の浮きなど、いくつかのポイントをチェックすることで、その建物や部屋の状態を知ることができます。また、リノベーションを前提に中古物件を購入するという方は、間取りの可変性をチェックしましょう。2重床、直床、2重天井、間仕切り壁なのかなど、ある程度の構造をチェックしておかないと、いざリノベーションをしようというときに、設備が思い通りにできないということが考えられます。中古は特に、構造や設備を見ることで、資産価値はもちろん暮らしやすさも把握することができます

 

大森さんが行っているインスペクションとは、主に買主からの依頼でマンションの見学の際についていき、建物の劣化状況などを診断すること。

素人だけでは見つけられない部分もあるため、そのマンションの価値や暮らしやすさをより正確に把握するためにも、インスペクションを利用するのもよいでしょう。

 

マンションの購入は、住まいと同時に将来的な資産の購入でもあります。

資産価値の高いマンションを選べるように、駅チカ・設備などの基本情報の他、長期修繕計画や管理組合の取り組み、見学によってよりよりマンションを選びましょう。

 

 

マンションの購入は、住まいと同時に将来的な資産の購入でもあります。

資産価値の高いマンションを選べるように、駅チカ・設備などの基本情報の他、長期修繕計画や管理組合の取り組み、見学によってよりよりマンションを選びましょう。

 

 

さくら事務所ホームインスペクション関西 代表 大森敞彦

 

プロフィール

業界NO.1(40,000件以上)の実績を誇るインスペクション事務所、さくら事務所ホームインスペクション、関西の代表。

建築や不動産に関わる中で「不動産トラブルを1つでも減らしたい」という思いからホームインスペクターに。2012年10月に関西支部の開業以来、400件超の調査実績を誇る。

専門家ながら、わかりやすく親しみやすい調査・報告に定評がある。ホームインスペクションのリーディングカンパニーとして果たす役割の大きさを実感し、日々依頼者の相談に耳を傾け、アドバイスを行っている。

 

 

URL

http://00002.sakura-his.com/

 

 

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